چرا مراکز منطقه ای از تامین مالی میزانسن استفاده می کنند؟

تامین مالی میزانسن در معاملات املاک بسیار رایج است. تقریباً تمام پروژه‌های توسعه املاک و مستغلات دارای یک عنصر مالی نیم‌ساختی خواهند بود، زیرا وام‌های ساخت و ساز تنها 50 تا 75 درصد پروژه را تأمین مالی می‌کنند.

همه این کار را نمی کنند. ریسک بخشی ذاتی هر سرمایه گذاری است.

این نوع تامین مالی معمولا در املاک و مستغلات استفاده می شود. از آنجایی که اکثر مراکز منطقه ای پروژه های املاک و مستغلات دارند، نباید تعجب کنید.

دلیل اینکه مراکز منطقه ای از وام های پل بانک ها استفاده می کنند این است که آنها برای توسعه پروژه ها به پول نیاز دارند در حالی که سرمایه سرمایه گذاری شده سرمایه گذاران در امان است و در انتظار رسیدگی به دادخواست های I-526 آنهاست. آنها امیدوارند که پس از تایید I-526 سرمایه گذاران، بتوانند از پول سرمایه گذاری شده توسط سرمایه گذاران برای بازپرداخت بانک ها استفاده کنند. ریسکی است زیرا اگر شرکت تجاری جدید طرح تجاری خود را برای گنجاندن چنین ترتیبی اصلاح نکند، USCIS به احتمال زیاد پول به دست آمده از بانک ها را که برای ایجاد شغل استفاده شده است، به سرمایه گذاران نسبت نمی دهد، حتی اگر سرمایه سرمایه گذاران استفاده شده باشد. برای بازپرداخت بانک ها بنابراین، مراکز منطقه ای باید طرح تجاری و پیشنهاد تفاهم نامه خصوصی خود را اصلاح کنند تا چنین ترتیبات مالی را در بر گیرد. بر اساس یادداشت USCIS، اگر به درستی انجام شود، وام پل استفاده شده برای ایجاد شغل به سرمایه گذاران نسبت داده می شود.

تامین مالی میزانسن مانند هر تامین مالی می تواند مخاطره آمیز باشد. همه چیز به تضمین هایی که دارید و توسعه دهنده آن بستگی دارد. در عین حال، از منظر ایجاد شغل، در واقع می‌تواند یک مزیت باشد زیرا سرمایه‌گذاران می‌توانند تمام مشاغل ایجاد شده را نه فقط جزء پول میزانسن را حساب کنند. بنابراین، معمولاً منجر به استفاده از مشاغل ساخت و ساز غیر مستقیم یا القایی می شود که در واقع خطرات ایجاد شغل I-829 را به حداقل می رساند.

مدل وام/ بدهی در پروژه های مرکز منطقه ای بسیار محبوب است. پروژه‌ها را می‌توان بدون مالکیت سرمایه‌گذاران از پروژه EB-5 تأمین مالی کرد و با بازپرداخت وام، استراتژی خروج روشنی وجود دارد. در برخی موارد، سرمایه‌گذاران از نظر بازپرداخت وام در جایگاه اول قرار دارند.

تمام سرمایه گذاری های واجد شرایط برای EB-5 باید ریسک داشته باشد. ریسک مالی و ریسک مهاجرت در هر مورد EB-5 وجود دارد. با این حال، سرمایه گذار عاقل به دنبال کاهش هر دو نوع ریسک است، اما نمی تواند به طور کامل آن را حذف کند. برخی از پروژه‌های مرکز منطقه‌ای شامل پشته‌های سرمایه خاصی هستند که به نظر می‌رسد از نظر مکان‌هایی که سرمایه‌گذاران EB-5 به ترتیب اولویت قرار می‌گیرند، جذابیت کمتری نسبت به سایرین دارند. این بر عهده هر سرمایه‌گذار EB-5 است که برای هر یک از سرمایه‌گذاری‌های مرکز منطقه‌ای که در نظر گرفته می‌شود، بررسی و دقت لازم را از دیدگاه تحلیل مالی انجام دهد. برخی از پروژه ها ممکن است ریسک مالی بیشتری داشته باشند، اما احتمال بازدهی بالاتری دارند. درست مانند هر فرصت سرمایه گذاری، فرصت های خوب و بد وجود دارد. اجازه دهید خریدار مراقب باشد.

مراکز منطقه ای لزوماً از تأمین مالی میزانسن استفاده نمی کنند. معمولاً بین مرکز منطقه ای و پروژه ای که بودجه EB-5 را دریافت می کند و شغل ایجاد می کند، تفاوت وجود دارد، اگرچه آنها می توانند مالکیت مشترک داشته باشند. تامین مالی میزانسن، تامین مالی بین سرمایه توسعه‌دهنده در یک پروژه و تامین مالی سنتی بانکی است. غالباً برای کمک به توسعه‌دهنده برای دستیابی به وام به قیمت (یا گاهی اوقات وام به ارزش) سهمیه مورد نیاز بانک برای تأمین بودجه استفاده می‌شود. به عنوان مثال، یک بانک ممکن است مایل باشد تا 60٪ از هزینه های توسعه یک پروژه را به یک توسعه دهنده وام دهد، مشروط بر اینکه توسعه دهنده بتواند 40٪ باقی مانده را تامین کند. برای رسیدن به 40 درصد، توسعه‌دهنده می‌تواند از پول یا سهام خود استفاده کند یا می‌تواند از نوعی تأمین مالی علاوه بر سهام یا پول نقد خود استفاده کند. این تأمین مالی اضافی معمولاً به شکل سرمایه‌گذاری سهام از سوی سرمایه‌گذاران دیگر یا بدهی‌های سطحی می‌آید. یک توسعه‌دهنده ممکن است سرمایه‌گذاران سهام دیگر را در یک پروژه بخواهد، زیرا ممکن است نخواهد کنترل را به اشتراک بگذارد یا حقوق مالکیت را به شخص ثالث واگذار کند. در این مورد، یک توسعه دهنده ممکن است از بدهی نیم طبقه استفاده کند. با این حال، از آنجایی که بانکی که وام بانکی سنتی ارائه می‌کند (که ما معمولاً از آن به عنوان وام ارشد یاد می‌کنیم، زیرا معمولاً در اولویت اول بازپرداخت است) ممکن است هیچ طلبکاران دیگری که منافع امنیتی در املاک و مستغلات داشته باشند (به عنوان مثال). یک وام مسکن)، یک وام نیم طبقه عموماً با نوعی دیگر از وثیقه تضمین می شود (معمولاً تعهد مالکیت در واحدی که مالک زمین است). از آنجایی که وام ارشد ابتدا بازپرداخت می‌شود، و از آنجا که وام نیم‌ساختی با بهره در زمین تضمین نمی‌شود، بدهی نیم‌ساخت معمولاً نرخ بهره بالایی دارد و ماهیت کوتاه‌مدتی دارد. سرمایه گذاری EB-5 به عنوان بدهی میزانسنی بسیار خوب عمل می کند، زیرا با هزینه کمتری نسبت به تامین مالی نیم طبقه سنتی و گاهی به میزان قابل توجهی کمتر در دسترس است. هزینه‌های تامین مالی پایین‌تر می‌تواند منجر به کاهش هزینه‌های کلی پروژه و بدهی‌ها شود، و می‌تواند فروش بالقوه یا تامین مالی مجدد را محتمل‌تر/ آسان‌تر کند (که به نوبه خود می‌تواند تا حدی خطر نکول را کاهش دهد). معمولاً بدهی‌های نیم‌ساختی را خطرناک‌تر از وام‌های قدیمی قدیمی می‌دانند، زیرا با وام مسکن روی زمین تضمین نمی‌شوند، اما این همیشه به این معنی نیست که "خطرناک" است. تامین مالی میزانسن بخش مشترکی از پشته سرمایه در یک معامله توسعه است. دو دلیل اصلی وجود دارد که بودجه EB-5 همیشه به عنوان وام ارشد/اولین وام مسکن استفاده نمی شود: وجوه EB-5 به ندرت با هزینه کمتری نسبت به بدهی های بانکی سنتی (اغلب به دلیل کارمزدهای دریافت شده توسط نمایندگان و کارگزارانی که کمک می کنند) در دسترس است. پیدا کردن سرمایه گذاران)، و تعداد مشاغل ایجاد شده توسط یک پروژه اغلب به اندازه کافی زیاد نیست که به صندوق های EB-5 اجازه دهد تا به اندازه کافی هزینه های پروژه را پوشش دهد تا توسعه دهنده بتواند بقیه را با پول نقد و دارایی خود تامین کند. علاوه بر این، اکثر سرمایه گذاران نمی خواهند در پروژه ای سرمایه گذاری کنند که 100٪ توسط EB-5 تامین مالی می شود، حتی اگر مشاغل کافی برای این امکان ایجاد شود، زیرا آنها احساس می کنند که توسعه دهنده نیاز به داشتن ?skin در بازی دارد. در نهایت، صرف نظر از اینکه تأمین مالی EB-5 به چه شکلی انجام شود، یک سرمایه‌گذار باید قبل از سرمایه‌گذاری در یک پروژه، بررسی‌های لازم را انجام داده و با مشاوران مالی مناسب مشورت کند.

تجارت ریسک دارد. تامین مالی میزانسن کاملا قابل قبول است. با این حال، قبل از انجام سرمایه گذاری، انجام یک تحلیل دقیق برای کمک به تعیین ریسک، بازده و توانایی تامین مالی مجدد برای خرید سرمایه گذاران ضروری است. ما مطمئنا می توانیم به شما کمک کنیم.

همه سرمایه گذاری ها دارای یک عنصر ریسک هستند. آنها این را بهترین ساختار برای توسعه پروژه های خود می دانند.

پاسخ ساده این است که این نوع تامین مالی به راحتی به دست می آید و برای تامین تامین مالی کم و یا هیچ هزینه ای انجام نمی شود.