بازاندیشی سرمایه گذاری شهری در مقابل روستایی

تضاد درک شده بین منافع شهری و روستایی یک منطقه بحث داغ و پیامد مادی برای آینده سرمایه گذاری EB-5 است. با این حال، کوتاه نویسی شهری در مقابل روستایی توسط ذینفعان و سیاستگذاران صنعت به سه دلیل به سادگی مفید نیست.

اول، بحث اغلب فرض می‌کند که سرمایه‌گذاری EB-5 در مناطق شهری به طور خودکار از کیفیت بالاتری نسبت به سرمایه‌گذاری‌های روستایی برخوردار است، که به سادگی اینطور نیست. دوم، این چارچوب در نظر نمی‌گیرد که پروژه‌ها در مناطق شهری آسیب‌دیده و بازارهای شهری کوچکتر نیز با معایب قابل‌توجهی نسبت به بازارهای دروازه مواجه هستند. سومین و مهم‌تر از همه، این کوتاه‌نویسی منحرف‌کننده‌ای است از آنچه باید در نظر گرفته شود: کیفیت سرمایه‌گذاری.

کیفیت شغل شماره یک است

مراکز منطقه ای، عوامل مهاجرت و سرمایه گذاران فردی باید پروژه های EB-5 را بر اساس کیفیت کلی آنها ارزیابی کنند. این خطرناک است که فرض کنیم چون یک معامله در منهتن است، باید خوب باشد. مکان یک عامل کلیدی است، اما به همان اندازه پویایی بازار و صنعت، عمق و تجربه حمایت مالی، ریسک اجرا، ساختار سرمایه، مشوق‌های عمومی، ساختار قانونی، کاهش ریسک، فرآیندهای انطباق، کیفیت اسناد، و هر تعداد پروژه دیگر مهم هستند. -عوامل خاص حقیقت این است که ساختن یک سرمایه گذاری بسیار قانع کننده EB-5 در یک بازار روستایی یا یک بازار شهری پریشان کاملاً ممکن است. من هر دو را خودم انجام داده ام. یافتن یک پروژه بسیار کم کیفیت در یک شهر دروازه به همان اندازه ممکن است. رگولاتورهای اوراق بهادار در ماه های اخیر بیش از چند مورد را شناسایی کرده اند.

در چند سال اخیر، صنعت EB-5 به سرعت رشد کرده است و حامیان مالی پروژه و مدیران سرمایه گذاری پیچیده و همچنین نظارت نظارتی را به خود جذب کرده است. در پاسخ، ماموران مهاجرت شروع به تقویت بازی خود کرده اند و کارشناسان شخص ثالث را برای کمک با دقت لازم استخدام می کنند - یک پیشرفت خوشایند. پیشنهادی که پنج سال پیش از بازار خارج می‌شد، ممکن است امروز اصلاً کارساز نباشد، تا حدی به این دلیل که شهرهای دروازه‌ای مملو از فرصت‌های سرمایه‌گذاری EB-5 هستند، که تعداد انگشت شماری از آنها شکست‌های مهمی بوده‌اند. با تثبیت این روندها، قدرت مزیت موقعیت شهرهای دروازه - در حالی که هنوز قابل توجه است - کاهش یافته است و به همین منوال ادامه خواهد داد. حامیان پروژه های روستایی در صورتی می توانند با هم رقابت کنند که نقاط قوتی را شناسایی کرده و با آنها ارتباط برقرار کنند که بر مزیت موقعیت مکانی که رقبای شهری آنها از آن برخوردارند غلبه کند.

البته بدیهی است که بخش عمده ای از پروژه های سرمایه گذاری EB-5 در مناطق شهری است. اصلاً جای تعجب نیست که سرمایه EB-5 به شدت در شهرهای دروازه مانند نیویورک، لس آنجلس و سانفرانسیسکو متمرکز شده است. مراکز منطقه ای که این بازارها را پوشش می دهند از مزیت های داخلی شناخت برند جهانی و پیوندهای فرهنگی عمیق موجود با چین برخوردار هستند. در مقابل، و همچنین جای تعجب نیست، تنها تعداد انگشت شماری از مراکز منطقه ای بر روستاهای آمریکا متمرکز شده اند و حجم سرمایه گذاری در این مناطق بسیار کمتر بوده است. این واقعیت اساسی اقتصادی را منعکس می کند که ایالات متحده عمدتاً یک کشور شهری است و اکثریت قریب به اتفاق فعالیت های اقتصادی در مناطق شهری انجام می شود.

با این حال، نتیجه نمی‌شود که پروژه‌های روستایی آمریکا به طور خودکار ریسک بالاتر یا کیفیت پایین‌تری نسبت به پروژه‌های شهری دارند. همچنین اینطور نیست که سرمایه EB-5 برای سرمایه گذاری در مناطق شهری مضطرب مناسب نباشد. این درست است که پروژه های امکان پذیر در این مناطق اغلب به طور قابل توجهی کوچکتر از پروژه های موجود در بازارهای شهری مستقر هستند. اندازه کوچکتر آن‌ها باعث نمی‌شود ارزش و اهمیت کمتری داشته باشند.

مطالعه موردی دو پروژه شهری

دو پروژه سرمایه گذاری EB-5 که امکان پذیر شده است عبارتند از Simpson Place، یک مرکز زندگی کمکی در دالاس که به سالمندان کم درآمد خدمت می کند، و یک مرکز مشابه در همان شهر به نام Lakewest. هدف هدایت سرمایه گذاری مستقیم خارجی به دالاس از طریق EB-5 با تمرکز بر پروژه هایی بود که با اولویت های توسعه اقتصادی شهر همسو هستند. این امکانات به طور معناداری به حفظ ساختار این جوامع کمک می کند و EB-5 نیروی مشترک پشت آن ها بود. سرمایه گذاری EB-5 پشت این دو ملک حدود 10 میلیون دلار بود. زمان و انرژی لازم بود تا مدل درآمد و ساختار وام EB-5 به حامی مالی ارائه شود که پوشش وثیقه کافی و پشتیبانی اعتباری را برای سرمایه گذاران EB-5 فراهم کند. ساختار ساده نبود و علیرغم همه اینها - پیچیدگی، موقعیت مکانی در دو منطقه سخت‌تر دالاس، اندازه کوچک و حامی مالی نسبتاً ناشناخته - پروژه‌ها می‌توانند داستان قانع‌کننده‌ای را برای سرمایه‌گذاران EB-5 تعریف کنند و هر دو معامله را انجام دهند. این پروژه‌ها در محله‌های ضعیف در دالاس، نه سانفرانسیسکو، هستند، اما سرمایه‌گذاران EB-5 با رویکرد درست بازاریابی، مزیت‌های سطحی تا قابل توجه سرمایه‌گذاری را پشت سر گذاشتند. این شایستگی‌ها از جمله شامل موارد زیر بود: یک حامی با تجربه قابل اثبات در مسکن سالمندان، جریان‌های درآمد اختصاصی از سوی دولت فدرال، حمایت اعتباری قابل توجه از سوی حامی و حمایت مشتاقانه شهر و همچنین بانک وام مسکن فدرال. این عوامل همان چیزی است که برای غلبه بر ضعف موقعیت مکانی لازم است.  

نمونه هایی از پروژه های روستایی