روندهای جدید در مسکن مقرون به صرفه - EB5Investors.com

روندهای جدید در مسکن ارزان قیمت

توسط آبتین وزیری  

در حالی که در کنگره بر سر پارامترهای آینده برنامه EB-5 در حال شکل گیری است، توسعه دهندگان در مناطق شهری متراکم، از نیویورک تا لس آنجلس، در حال نوآوری در راه های جدید برای ایجاد مسکن مقرون به صرفه و در عین حال سود برای سرمایه گذاران خود هستند.

شهر نیویورک اخیراً از یک مسابقه سراسری در سطح شهر حمایت کرده است که توسعه دهندگان را برای کمک به حل مشکلات مقرون به صرفه در مسکن شهری به چالش می کشد. با توجه به هزینه های سرسام آور زمین، بدون انگیزه های مالی، مانند کاهش مالیات یا نرخ های تامین مالی جذاب، توسعه دهندگان نمی توانند ساخت پروژه های چندخانواری مقرون به صرفه را توجیه کنند. برنامه هایی مانند مشوق های مالیاتی 80/20 و EB-5 به توسعه دهندگان کمک کرده است تا به توسعه پروژه های مسکن ارزان قیمت بازگردند.

در ژوئیه 2012، مایکل بلومبرگ، شهردار وقت نیویورک، از یک مسابقه حمایت مالی کرد و از توسعه دهندگان از طریق فرآیند درخواست پیشنهاد (RFP) دعوت کرد تا مدل‌های مسکن آپارتمانی را پیشنهاد دهند. ایده او این بود که در مناطقی با هزینه‌های بالای هر فوت مربع آپارتمان، توسعه‌دهندگان می‌توانند آپارتمان‌هایی با واحدهای کوچک ایجاد کنند که به مستاجران امکان دسترسی به مسکن ارزان‌تر، اما نه پایین‌تر را می‌دهد.

مسابقه adAPT NYC، همانطور که نام داشت، 33 پیشنهاد از توسعه دهندگان در ایالات متحده و بین المللی دریافت کرد. در ژانویه 2013، برندگان اعلام شدند. در نتیجه، اولین ساختمان آپارتمان کوچک نیویورک که در یک سایت متعلق به شهر در محله کیپز بی منهتن ساخته شد، در اوایل سال 2014 شروع به ساخت کرد.

به منظور راه اندازی و تجهیز آپارتمان های کوچک کیپز بی، Monadnock Development با Ollie™، متخصص در خانه های کوچک و زندگی مشترک شریک شد. این شرکت توسط برادران کریس تاسیس شد و اندرو بلدسو که مشاغل مالی موفقی را ترک کردند و چندین سال را صرف طراحی و تنظیم دقیق برنامه کردند.

این پروژه در ژوئن 2016 افتتاح شد. استودیو میکرو معمولی بین 265 تا 365 فوت مربع مساحت دارد، اگرچه تغییرات از ملکی به ملک دیگر و همچنین بر اساس بازار به بازار وجود دارد. هر اینچ مربع از فضا برای اطمینان از حداکثر کارایی طراحی و بازطراحی شده است. یونیت های میکرو کاملاً کاربردی و بدون فضای هدر رفته هستند.

حمام ها در دسترس افراد معلول است. تخت ها چند کاره و بادوام هستند. تخت در طول روز به دیوار جمع می شود و به مبل تبدیل می شود. هر میکرو واحد دارای یک آشپزخانه کامل و فضای ذخیره سازی فراوان است. هنگام تجهیز و طراحی فضا، تمرکز بر به حداکثر رساندن سطح کف قابل استفاده و عملکرد بود. مهمتر از همه، واحدها از نظر زیبایی شناسی تیز هستند و امکانات کامل و بسته خدماتی را ارائه می دهند. این واحدها برای متخصصان جوان و سایر مستاجرینی که بودجه آنها ممکن است آنها را به واحدهای قدیمی تر یا جستجوی هم اتاقی در Craigslist برای اشتراک در یک اتاق محدود کند، جذاب است.   

این واحدهای کوچک تقریباً 10 تا 15 درصد کمتر از یک واحد با اندازه معمولی در یک ساختمان با خدمات کامل مشابه در نزدیکی اجاره داده می شوند. متوسط ​​​​آپارتمان استودیویی در شهر نیویورک از حدود 2,500 دلار در ماه شروع می شود. با این حال، مستاجران در آپارتمان‌های معمولی نیویورک درگیر هزینه‌های مخفی زندگی هستند، مانند هزینه تجهیز واحد، خرید خدمات اینترنتی یا پیوستن به باشگاه.  

این میکروواحدها در زمان ساکنین نیز صرفه جویی می کنند، و نه صرفاً در زمان لازم برای مونتاژ مبلمان یا راه اندازی کابل و Wi-Fi، بلکه در نظافت، کارهای روزمره و انجام امور نیز صرفه جویی می کنند. مستاجرین بدون هزینه اضافی به خدمات پیشخدمت دسترسی دارند سلام آلفرد! در نتیجه، مستاجران پرمشغله می توانند به خانه بیایند تا تختخواب خود را آماده کنند. خواربارشان را خریدند و حتی لباس هایشان را هم انجام دادند. و با صرف ساعت‌ها وقت در هفته‌هایشان، زمان بیشتری برای انجام راه‌های صرف آن دارند.

تقاضا برای مسکن جایگزین با کیفیت بالا و ارزان قیمت در شهرهای شلوغ مانند نیویورک و لس آنجلس بسیار زیاد است. در پروژه خلیج کیپس، 22 واحد اجاره ای زیر بازار بیش از 60,000 برنامه کاربردی داشتند. از 22 واحد، 14 واحد از طریق برنامه مسکن حمایتی امور جانبازان (VASH) برای جانبازان بی خانمان سابق و 33 واحد یارانه ای معمولی برای خانواده های کم درآمد اختصاص داده شد. 500 واحدی که نرخ بازار داشتند، بیش از XNUMX ثبت نام آنلاین دریافت کردند.   

از دیدگاه توسعه‌دهنده، واحدها اجاره بالاتری در هر فوت مربع دارند، تقریباً 50 درصد بیشتر. با افزایش سرسام‌آور هزینه‌های زمین در بازارهایی مانند نیویورک، لس‌آنجلس و منطقه خلیج سانفرانسیسکو، ساخت پروژه‌های اجاره چندخانواری برای توسعه‌دهندگان هزینه‌های گزافی پیدا کرده است. ساخت واحدهای کوچک، به ویژه هنگامی که با ۸۰/۲۰ اعتبار مالیاتی و وجوه EB-80 ترکیب شود، یکی از راه‌هایی است که توسعه‌دهندگان می‌توانند به جای کاندوهای چند میلیون دلاری، ساخت پروژه‌های اجاره‌ای چندخانواری را توجیه کنند. پروژه های میکرو واحد یک مفهوم برد-برد برای مستاجران و توسعه دهندگان به طور یکسان است.

Simon Baron یکی از توسعه‌دهندگان است که این روند را پذیرفته است و پتانسیل ساخت پروژه‌های چندخانواری میکرو واحد را درک کرده است. این شرکت در حال حاضر در حال توسعه یک مفهوم میکرو واحد در مرکز شهر لس آنجلس است. سایمون بارون قبلاً پروژه واحد کوچک خود را در قسمت غربی منهتن به نام AMSTRDM ساخته بود. Simon Baron AMSTRDM را به طور کامل اجاره کرد و تصمیم گرفت با Ollie™ در توسعه جدید آنها در لس آنجلس شریک شود. پروژه ای که زمانی هتل تاریخی سیسیل بود طرفدارانی داشت و در برنامه تلویزیونی به نمایش درآمد داستان ترسناک آمریکایی. این یک هتل تاریخی با 600 اتاق است که در دهه 1920 ساخته شده است. سیمون بارون در حال توسعه مجدد ملک به 299 اتاق هتل و 301 واحد کوچک است. لس آنجلس، مانند شهر نیویورک، بازاری است که در آن اجاره بها بالا، آپارتمان‌ها را برای بسیاری از جوانان حرفه‌ای غیرقابل‌قبول کرده است.

مکان جدید Ollie™، که در فاصله چند قدمی LA Live و موج جدیدی از پروژه های توسعه مجدد در مرکز شهر لس آنجلس قرار دارد، پیش بینی می شود با قیمت 1,350 دلار وارد بازار شود. در هر ماه - قابل توجه برای محله‌ای که آپارتمان‌های استودیویی با امکانات بسیار کمتر معمولاً با 2,000 دلار در ماه یا بیشتر اجاره می‌دهند.  

هزاره ها به طور فزاینده ای در مناطق شهری و در مناطقی که گزینه های سبک زندگی جامعی دارند زندگی می کنند، به جای رفتن به حومه شهرها مانند نسل های قبل. برای اجاره‌نشینانی که در مرکز شهر لس‌آنجلس کار می‌کنند و امیدوارند از ترافیک در ساعات شلوغی جلوگیری کنند، این نوع واحدها ساعت‌ها زمان رانندگی را حذف می‌کنند، چیزی که معمولاً در لس‌آنجلس سابقه نداشته است. متخصصان جوانی که در مرکز شهر کار می کنند می توانند در این واحدها زندگی کنند و پیاده به محل کار خود بروند. هزاره‌ها همچنین بیشتر از خدمات خودرویی مانند Uber و Lyft استفاده می‌کنند و ممکن است نیازی به استفاده از خودرو برای وسیله اصلی حمل‌ونقل خود نداشته باشند. 

در طول بحران مالی اخیر، زمانی که وام های سنتی بانکی برای انواع خاصی از پروژه ها خشک شد، توسعه دهندگان در بسیاری از مناطق شهری متراکم مانند نیویورک، کالیفرنیا، تگزاس و فلوریدا شروع به استفاده از وجوه EB-5 برای تامین مالی پروژه های املاک و مستغلات کردند. سرمایه گذاران EB-5 که 85 درصد آنها به طور سنتی از چین سرچشمه می گیرند، شروع به ترجیح این پروژه های شهری به عنوان سرمایه گذاری مطمئن تر و همچنین به دلیل جوامع مهاجر بیشتر در مناطق شهری بزرگتر کردند. سرمایه گذاران خارجی ترجیح می دهند سرمایه گذاری EB-5 خود را در مناطقی انجام دهند که جوامع مهاجر در آن پر جنب و جوش هستند و توسعه دهندگان در آن پروژه هایی را با در نظر گرفتن سود ایجاد می کنند.

توسعه دهندگان همیشه در خط مقدم نوآوری بوده اند. اگر توسعه دهندگان مبتکر در خلال آخرین رکود مالی که در جستجوی منابع جایگزین سرمایه به برنامه EB-5 روی آوردند، نبودند، شاید هزاران پروژه املاک و مستغلات ساخته نمی شد.

آنچه در مورد برنامه EB-5 عالی است این است که سرمایه گذاران EB-5 سرمایه بسیار مورد نیاز را برای کمک به اقتصاد ایالات متحده فراهم می کنند. اقتصاد محلی که پروژه EB-5 در آن قرار دارد، از محرک های اقتصادی و مشاغل بسیار مورد نیاز بهره می برد، در حالی که کشور ما بهترین و باهوش ترین کارآفرینان را از کشورهای دیگر به دست می آورد.

در مورد جدیدترین پروژه سایمون بارون، ساکنان از مسکن با کیفیت با قیمت مقرون به صرفه لذت می برند. مهم نیست که چه نتیجه ای در کنگره داشته است، EB-5 برای اقتصاد ما و برای افرادی که به دلیل سرمایه گذاری EB-5 توسط اتباع خارجی برای آنها شغل ایجاد شده است، مفید بوده است. امیدواریم این برنامه به گونه ای ادامه یابد که سال ها ادامه یابد.

 

             

آبتین وزیری

آبتین وزیری

آبتین وزیری کارگردان شرکت Brevet Capital است. قبل از Greystone، او مدیر ارشد اجرایی مرکز منطقه ای EB-5 تگزاس شمالی (NTRC) بود. وزیری در NTRC، عملیات روزانه مرکز منطقه ای را مدیریت کرد و بر ایجاد اسناد و بازاریابی چندین پروژه موفق EB-5 نظارت داشت. وزیری در رشته علوم کامپیوتر از دانشگاه تگزاس در دالاس فارغ التحصیل شد و MBA خود را در رشته مالی از دانشکده تجارت کاکس SMU دریافت کرد و دانشجوی سال دوم JD در دانشکده حقوق فوردهام است.

مشاهده نمایه کامل

سلب مسئولیت: نظرات بیان شده در این مقاله صرفاً نظرات نویسنده است و لزوماً بیانگر نظرات ناشر و کارکنان آن نیست. یا شرکت های وابسته به آن اطلاعات موجود در این وب سایت به عنوان اطلاعات عمومی در نظر گرفته شده است. این مشاوره حقوقی یا مالی نیست. مشاوره حقوقی یا مالی خاص فقط می تواند توسط یک متخصص دارای مجوز با آگاهی کامل از تمام حقایق و شرایط موقعیت خاص شما ارائه شود. قبل از شرکت در برنامه EB-5 باید با کارشناسان حقوقی، مهاجرتی و مالی مشورت کنید. تمام سوالاتی که پست می کنید در دسترس عموم قرار خواهند گرفت. اطلاعات محرمانه را در سوال خود وارد نکنید.