توسط اریک یائو
مشاور سرمایه گذاری EB-5 کیست؟
یک مشاور سرمایه گذاری ثبت شده ("RIA") متخصص در EB-5 توصیه های سرمایه گذاری را ارائه می دهد یا در ازای دریافت هزینه برای سرمایه گذار EB-5 بررسی لازم را انجام می دهد. RIA مستقیماً با و برای سرمایه گذار کار می کند و یک شخص ثالث خارج از کانال توزیع EB-5 است که توسط ناشر جبران می شود. یک RIA در SEC یا مقامات اوراق بهادار ایالتی ثبت می شود و مشمول تعهدات مختلف مطابقت مداوم است.
مدل مشاور سرمایه گذاری
در ارتباط با اکثر سرمایه گذاری های EB-5، یک سرمایه گذار EB-5 فرآیند سرمایه گذاری را با کمک یک واسطه سرمایه EB-5 مانند یک آژانس مهاجرت به خارج از کشور یا یک کارگزار-فروشنده داخلی تکمیل می کند. این واسطه ها قراردادهای هزینه یاب را با مرکز منطقه ای یا صندوق EB-5 (NCE) امضا می کنند.
با این حال، برخی از سرمایه گذاران بیشتر نگران موارد اخیر کلاهبرداری EB-5 هستند و به دنبال مشاوره از یک منبع مستقل تر هستند. بسیاری از سرمایه گذاران ابتدا به وکلای مهاجرت مراجعه کردند که از نظر آنها منبع اطلاعات مستقل تری است. متأسفانه اکثر وکلای مهاجرت به عنوان متخصص سرمایه گذاری آموزش ندیده اند. همچنین نکته مهم این است که یک وکیل باید به عنوان مشاور سرمایه گذاری ثبت شود تا در ازای پرداخت هزینه مشاوره سرمایه گذاری ارائه دهد.
خدماتی که یک مشاور سرمایه گذاری ثبت شده مستقل ("RIA") ارائه می کند می تواند نیاز سرمایه گذار محتاط EB-5 را برای مشاوره عینی برآورده کند. در حالت ایدهآل، RIA نباید به یک کارگزار-فروشنده یا یک مرکز منطقهای وابسته باشد. در غیر این صورت، RIA باید هرگونه تضاد منافع را افشا کند، زیرا چنین منافعی ممکن است باعث شود که RIA مشتریان را به معاملات خود هدایت کند.
برای شروع رسمی مشاوره به یک سرمایه گذار، یک RIA قراردادی را با مشتری امضا می کند که میزان کارمزدها و دامنه خدمات را مشخص می کند. در حالت ایدهآل، RIA خدمات «یک مرحلهای» را ارائه میکند که سرمایهگذار را در این فرآیند راهنمایی میکند. خدمات اولیه - و جذب اصلی برای سرمایه گذاران - یک گزارش دقیق و دقیق است که خطرات مهاجرت و سرمایه گذاری را ارزیابی می کند.
گزارش بررسی دقیق
معمولاً یک تحلیلگر دقت لازم که تجربه صنعتی در توسعه املاک تجاری و بانکداری سرمایه گذاری دارد، فرآیند بررسی دقیق را مدیریت می کند. این گزارش نباید فقط طرح کسب و کار را خلاصه کند، بلکه باید تجزیه و تحلیل عمیق و راستی آزمایی حقایق کلیدی مانند امکان سنجی منابع سرمایه (از جمله خود سرمایه EB-5)، مشارکت واقعی "نقدی" یک توسعه دهنده را قبل از و پس از افزایش EB-5، کنترل سایت، ریسک استحقاق، ایجاد شغل، انطباق با TEA، و الزامات سرمایه گذاری در معرض خطر و پایدار مقررات USCIS. ریسک تکمیل پروژه به دقت مورد بررسی قرار می گیرد زیرا عامل اصلی در از دست دادن بالقوه سرمایه گذاران از گرین کارت و سرمایه سرمایه گذاری شده است.
گزارش بررسی دقیق اطلاعات مربوط به ساختار مالکیت و ارزش گذاری دارایی را برای اطمینان از همسویی خوب منافع و کاهش ریسک های سرمایه گذاری (از دست دادن سرمایه) برای سرمایه گذار توضیح می دهد. این تجزیه و تحلیل مفروضات، روششناسی و نتیجهگیریهای گزارش ارزیابی را بررسی میکند و نظر دوم را در مورد امکانسنجی بازار و ارزیابی دارایی ارائه میکند. در پایان، این گزارش نقاط قوت و ضعف را برجسته می کند و عوامل خطر عمده مانند کمبود سایر منابع سرمایه یا ظرفیت ناکافی مرکز منطقه ای مرتبط را فهرست می کند.
مزایای سرمایه گذار EB-5
مزیت اصلی سرمایه گذار در کار با RIA استقلال و پاسخگویی است. با توجه به موانع زبانی، پیچیدگی و چرخه طولانی سرمایه گذاری، سرمایه گذاران EB-5 در معرض خطرات فزاینده سرمایه گذاری و مهاجرت هستند.1 همانطور که توسط قوانین اوراق بهادار فدرال و ایالتی تنظیم می شود، RIA مخفف منافع سرمایه گذار است و وظایف امانتداری زیر را مدیون است:
- اولویت قرار دادن منافع مشتریان؛
- با نهایت حسن نیت عمل کنید؛
- ارائه افشای کامل و منصفانه تمام حقایق مادی؛
- عدم گمراه کردن مشتریان؛
- برای افشای هرگونه تضاد منافع برای مشتریان
چگونه RIA را انتخاب کنیم؟
به دلیل نقش RIA در فرآیند سرمایه گذاری، سرمایه گذار باید در انتخاب RIA بسیار مراقب باشد. قبل از اینکه سرمایه گذار تصمیمی بگیرد، باید موارد زیر را انجام دهد:
- وضعیت RIA را در وب سایت SEC/NASAA بررسی کنید.
- بروشور (فرم ADV) را بخوانید و مطمئن شوید که EB-5 به عنوان یک تخصص ذکر شده است.
- در بروشور شرکت (فرم ADF) و قرارداد مشاوره اطمینان حاصل کنید که RIA مجاز به دریافت غرامت از صادرکننده نیست تا استقلال را تایید کند.
- از تضاد منافع بالقوه آگاه باشید، به عنوان مثال، شرکت RIA به هر حامی معامله EB-5 (مراکز منطقه ای و غیره) یا دلال- نمایندگی وابسته است.
- یک نمونه گزارش بررسی دقیق بخواهید؛ اطمینان حاصل کنید که شخصی که گزارش دقت لازم را تهیه می کند دارای تجربه صنعتی خاص و همچنین دانش در EB-5 است.
مزایای مراکز منطقه ای
هیچ توافقی بین یک مشاور سرمایه گذاری و یک مرکز منطقه ای وجود ندارد. RIA به سادگی یک پروژه را به سرمایه گذار معرفی می کند و از طرف سرمایه گذار بررسی لازم را انجام می دهد. از آنجایی که معامله هزینه کمیسیون برای ناشر ندارد، سرمایه گذار EB-5 معمولاً درخواست چشم پوشی یا تخفیف از هزینه اداری می کند. از منظر اقتصادی و نه قانون اوراق بهادار، سرمایهگذار، مرکز منطقهای و مشاور سرمایهگذاری در پسانداز کارمزد کمیسیون/یاب سهیم هستند. RIA یک کارگزار-نماینده ثبت نشده در نظر گرفته نمی شود زیرا غرامت یک RIA از پیش تعیین شده است و مبتنی بر معامله نیست.2
اگر سرمایهگذار علاقهای جدی به معامله پیدا کند، از RIA میخواهد تا یک بررسی کامل انجام دهد. یک RIA باید در مورد درخواست های اسناد منطقی باشد، استاندارد بالایی از وظایف محرمانه را رعایت کند و به مرکز منطقه ای و سایر بازیگران جامعه EB-5 احترام بگذارد.
مزایای وکلای مهاجرت
یک وکیل مهاجرت می تواند با یک مشاور سرمایه گذاری برای ارائه خدمات مشاوره حقوقی و سرمایه گذاری ترکیبی به مشتریان خود، مشروط به محدودیت های مقررات حرفه ای، وارد اتحاد شود. از طریق این همکاری، چنین تیمی خدمات مستقل، حرفه ای و تلفیقی را ارائه می دهد که هیچ کدام به تنهایی نمی توانند ارائه دهند. مشتریان به دلیل خدمات پیشرفته از احساس امنیت قوی برخوردار هستند. از طریق اتحاد، وکیل مهاجرت و مشاور سرمایه گذاری هر دو می توانند به نرخ تبدیل بالاتری دست یابند، در حالی که به مشتریان خود کمک می کنند تا تصمیم آگاهانه تری بگیرند.
در بسیاری از کشورهای خارجی، یک سرمایه گذار EB-5 اغلب انتظار دارد که یک وکیل مهاجرت "فوق العاده" همه چیز را در مورد EB-5 بداند، از جمله مسائل فنی مانند امکان تکمیل پروژه، ارزیابی پروژه و غیره. با وجود اتحاد، یک مهاجرت. وکیل دیگر با فشاری روبرو نیست که فراتر از محدودیت های تخصص حرفه ای عمل کند.
مزایای صنعت EB-5
مجوز دائمی مورد انتظار برنامه مرکز منطقه ای سال گذشته اتفاق نیفتاد. یکی از نگرانی های اصلی تقلب است، همانطور که با شکایت های اخیر ارائه شده توسط SEC مشهود است. اگر RIA از سرمایه گذاران در این موارد نمایندگی می کرد، آنها مسائل را "زیر سرپوش" بررسی می کردند. از تقلب جلوگیری می شد در نتیجه، انتقادات کمتری وجود داشت و ممکن بود این برنامه شانس بیشتری برای ماندگار شدن داشته باشد.
به سرمایه گذاران، مدل RIA می تواند به آنها احساس امنیت و وضعیت مطلوبی بدهد که همه به دنبال آن هستند: مشتریان شادتر، شکایات کمتر، تصویر اجتماعی بهتر و ثبات بیشتر در سراسر صنعت EB-5.
مدل RIA همچنین ممکن است با شفافتر کردن و کارآمد کردن فرآیند، اعتماد سرمایهگذاران را افزایش دهد. سرمایه گذاران زمان کمتری را برای تصمیم گیری سرمایه گذاری صرف می کنند که به نوبه خود می تواند اصطکاک و هزینه های بازاریابی را کاهش دهد.
برای مراکز منطقه ای که معاملات ایمن تر را تبلیغ می کنند، مدل RIA به طور بالقوه می تواند رقبای پرخطر را از بین ببرد و به تعادل عرضه و تقاضا کمک کند. از این رو، هزینه های یاب کمتر امکان پذیر می شود.3
چالش ها و فرصت های مدل RIA
هر چقدر که ممکن است خوب به نظر برسد؛ مدل RIA هنوز آزمایش نشده است. سرمایه گذاران عادت ندارند با کسی که چند روز پیش با او آشنا شده اند، رابطه برقرار کنند. با این حال، به نظر می رسد که سرمایه گذاران بیشتر و بیشتری هم ریسک گریزتر شده و هم به سرمایه گذاری هشیارتر می شوند و شروع به جستجوی مشاوره مستقل می کنند. با توجه به احتمال افزایش حداقل مبلغ سرمایه گذاری، به نظر می رسد مزایای ایمنی و راحتی به خوبی عدم انعطاف ایجاد شده توسط یک توافق نامه هزینه مشاوره را جبران می کند.
1 برخلاف باور رایج که یک مشاور سرمایه گذاری نباید وارد قلمرو ارزیابی ریسک مهاجرت شود، این ایده که RIA می تواند به طور موثرتری خطرات مهاجرت را کاهش دهد، قوی است. دلایل زیر است: 1) یک RIA که فرآیند توسعه املاک و مستغلات را درک می کند، می تواند آمادگی یک پروژه را از منظر استحقاق، کنترل سایت، تامین مالی، قرارداد ساخت و ساز و امکان سنجی بازار ارزیابی کند. اگر پروژه ای نتواند تکمیل شود، ایجاد شغل نیز نمی تواند تکمیل شود. 2) یک RIA معمولاً دارای پایگاه دانش اقتصادی و سرمایهگذاری قویتری است که میتواند برای ارزیابی مفروضات، روششناسی و نتیجهگیری یک گزارش مطالعه اقتصادی مفیدتر باشد. 3) RIA دانش بیشتری در پیش بینی تولید درآمد دارد که مستقیماً بر ایجاد شغل عملیاتی تأثیر می گذارد. 4) یک RIA معمولاً تجربه بیشتری در دنیای تجارت دارد و می تواند به سرعت مفهوم سرمایه گذاری پایدار یا نیاز در معرض خطر را درک کند. به این ترتیب، یک RIA می تواند حمایت بزرگی برای وکلای مهاجرت باشد که دانش و تجربه بسیار جامع تری در قوانین مهاجرت دارند و بازخورد مستقیمی از USCIS دریافت می کنند.
2 همانطور که در بخش قبل توضیح داده شد، برای شروع رسمی مشاوره به یک سرمایه گذار، یک RIA قراردادی را با مشتری امضا می کند که میزان کارمزد و محدوده خدمات را مشخص می کند. قبل از امضای قرارداد کارمزد، یک RIA میتواند به سؤالات کلی در مورد EB-5 مانند بازگشت به عقب پاسخ دهد، اما توصیه سرمایهگذاری در مورد یک پروژه خاص ارائه نمیکند. کارمزدها فقط از طرف سرمایه گذاران است و از قبل تعیین شده است.
3 مشاهدات من این است که در چین، EB-5 عمدتا یک "بازار رابطه" است، نه یک "بازار دقیق"، یعنی بسیاری از سرمایه گذاران بر اساس اعتماد به دوستان و بستگان خود که با واسطه ها، وکلا یا منطقه ای مرتبط هستند، تصمیم می گیرند. مراکز، نه بر اساس توصیه های ارائه شده توسط متخصصان سرمایه گذاری. به دلیل پیچیدگی و دوره طولانی سرمایه گذاری، دوستان و اقوام می توانند توصیه های صادقانه اما "بد" بدهند. از آنجایی که بازار تا حدی توانایی ارزیابی سرمایه گذاری را ندارد، یک پروژه "خوب" EB-5 ممکن است برای متمایز کردن خود از رقبای که در واقع ریسک پذیرتر هستند، مشکل داشته باشد. در بسیاری از موارد، معامله "خوب" EB-5 مجبور می شود برای ایجاد انگیزه در آژانس های مهاجرت که به نوبه خود "مشاوران آماتور" - دوستان و اقوام سرمایه گذاران بالقوه - را بسیج کنند، هزینه یاب بالاتری ارائه دهد. اتخاذ مدل RIA می تواند به تمایز معاملات "خوب" از جمعیت کمک کند. بازار معامله "خوب" را، یا از طریق RIA، یا از طریق مشتریان RIA که "اطلاعات داخلی" را به بیرون درز می کنند، شناسایی می کند. هر چه RIA در سیستم بیشتر باشد، فرآیند "متمایز" سریعتر تکمیل می شود.
درباره نویسنده
اریک یائو بنیانگذار Pacific ProPartners، مشاور سرمایه گذاری ثبت شده در کالیفرنیا متخصص در EB-5 است. اریک با بیش از 20 سال تجربه حرفه ای و کار در یک شرکت توسعه املاک، یک مرکز منطقه ای و یک آژانس مهاجرت، درک کاملی از کل فرآیند EB-5 دارد. اریک MBA خود را در املاک و مستغلات از دانشگاه ویسکانسین مدیسون، کارشناسی ارشد اقتصاد از دانشگاه رنمین چین و کارشناسی ارشد املاک و مستغلات را از دانشگاه ریدینگ دریافت کرد.
سلب مسئولیت: نظرات بیان شده در این مقاله صرفاً نظرات نویسنده است و لزوماً بیانگر نظرات ناشر و کارکنان آن نیست. یا شرکت های وابسته به آن اطلاعات موجود در این وب سایت به عنوان اطلاعات عمومی در نظر گرفته شده است. این مشاوره حقوقی یا مالی نیست. مشاوره حقوقی یا مالی خاص فقط می تواند توسط یک متخصص دارای مجوز با آگاهی کامل از تمام حقایق و شرایط موقعیت خاص شما ارائه شود. قبل از شرکت در برنامه EB-5 باید با کارشناسان حقوقی، مهاجرتی و مالی مشورت کنید. تمام سوالاتی که پست می کنید در دسترس عموم قرار خواهند گرفت. اطلاعات محرمانه را در سوال خود وارد نکنید.
