حفاظت از بازپرداخت سرمایه گذاری EB-5: نحوه عبور از جنگل قراردادهای وام بین طلبکاران

نوشته مایک گیبسون

وام های EB-5 اغلب به عنوان وام های فرعی پذیرفته می شوند. هنگامی که یک وام دهنده EB-5 در یک موقعیت فرعی قرار دارد، همیشه باید در نظر بگیرد که آیا درخواست توافق بین بستانکاران از وام دهنده ارشد در معامله سودمند است یا خیر. اگر قدرت مذاکره وام دهنده و وام گیرنده اجازه دهد، یک توافق بین بستانکاران می تواند یک جزء حیاتی در حفاظت از توانایی وام دهنده برای بازپرداخت سرمایه گذاران EB-5 در یک موقعیت پروژه مضطرب باشد.

اگر طرفین مذاکره کننده از آن حمایت نکنند، یک توافق بین بستانکاران می تواند به سادگی حقوق وام دهنده را بدون هیچ گونه منافع واقعی تضعیف کند. با توجه به اینکه یک قرارداد بین بستانکاران می تواند یک شمشیر دو لبه باشد، یک تصمیم اولیه کلیدی در یک معامله این است که آیا نیاز به قرارداد بین بستانکاران به عنوان وام دهنده است، اگر این توافق توسط وام دهنده ارشد در یک معامله تحمیل نشده باشد.

شناسایی انواع وام 

قبل از پرداختن به جزئیات یک قرارداد بین بستانکاران، مهم است که تفاوت بین وام ارشد و وام های پایین، میزانسن و فرعی را درک کنید، زیرا این اصطلاحات اغلب به جای یکدیگر استفاده می شوند.

وام ارشد، وامی است که در اولین و بالاترین موقعیت توسط وثیقه گیرنده تضمین می شود، در زمینه EB-5، وثیقه اغلب املاک و مستغلات است.

وام خردسال، وامی است که با وثیقه مشابه وام ارشد، اما در موقعیت دوم یا سایر مشاغل، تضمین می شود. یک وام نیم طبقه با تعهد به منافع مالکیت، مانند منافع عضویت یا مشارکت، مالک املاک تضمین می شود. وام گیرنده دارنده چنین منافعی است نه مالک ملک.

وام فرعی، اعم از وام خردسال یا وام میزانسن، در درجه دوم حقوق وام دهنده ارشد در یک پروژه قرار دارد. حقوق کلیدی که می‌تواند تبعی باشد، حق تحقق یا فروش هرگونه وثیقه‌ای است که توسط دارنده وثیقه فرعی نگهداری می‌شود یا حق پرداخت تحت وام تبعی.

هر تعریفی از وام‌ها ممکن است بر اساس شرایط و ضوابط خاص یک معامله دارای یک معنای ظریف یا تغییر یافته باشد، با این حال، استفاده از این اصطلاحات برای افراد عادی که در دنیای مالی فعالیت می‌کنند به معنای چیزی است و استفاده مداوم از این شرایط می‌تواند اجتناب کند. سردرگمی در مورد چگونگی ساختار یک تراکنش. در هر یک از این ساختارها، یک قرارداد بین بستانکاران باید توسط وام دهنده EB-5 در نظر گرفته شود.

نکات کلیدی در مذاکره

اگر بتوانید یک توافق نامه بین بستانکار منطقی به دست آورید، نکات کلیدی خاصی وجود دارد که هر وام دهنده EB-5 باید در آن مذاکره در نظر بگیرد، که عمدتاً به حفظ کنترل یا حقوق اقتصادی روی یک پروژه تا زمانی که ممکن است مربوط می شود. نکات کلیدی در یک قرارداد بین بستانکاران برای وام دهندگان تابع، حفظ توانایی سلب حق وثیقه برای وام تبعی، حفظ توانایی دریافت پرداخت بدهی، به دست آوردن حق تصاحب پروژه معوق و تکمیل ساخت و ساز و توسعه، حفظ است. رجوع به ضامن ها و به دست آوردن توانایی خرید وام ارشد در صورت وقوع نکول.

سایر نکات کلیدی عبارتند از توانایی تأیید اصلاحات بدهی ارشد، به ویژه تغییرات نامطلوب در شرایط اقتصادی وام ارشد، و توقف در استفاده از راه حل سلب مالکیت وام دهنده ارشد برای مدت زمان محدود.

یک مزیت اضافی از قرار گرفتن در یک موقعیت فرعی این است که وام دهنده ارشد اغلب زیرساخت های اداری برای نظارت بر برداشت وام و پیشرفت ساخت پروژه را دارد و در نتیجه هزینه وام را برای وام دهنده فرعی کاهش می دهد.

حتی اگر قراردادهای بین بستانکاران سودمند باشد، همه نکات کلیدی در هر مذاکره به دست نمی آید. برخی از موارد وجود دارد که یک وام دهنده زیردست ممکن است مجبور شود در یک قرارداد بین بستانکاران از آنها صرف نظر کند.

اغلب از یک وام دهنده فرعی خواسته می شود که از حق سلب مالکیت وثیقه تبعی صرف نظر کند مگر اینکه به موقع اعمال شود، حق بازپرداخت بدهی های تبعی در صورت عدم تمایل یا ناتوانی وام دهنده فرعی برای رفع نکول های مربوط به پروژه، حق تصمیم گیری مستقل در مورد پروژه. ورشکستگی وام گیرنده، حق پیگیری جبران خسارت علیه ضامنانی که ضامن مشترک با وام دهندگان ارشد هستند، حق اصلاح اسناد وام فرعی و تأیید اینکه وجوه EB-5 قبل از وجوه وام ارشد پرداخت می شود.

بنابراین بسیاری از حقوق یک وام دهنده زیردست از بین می رود و حقوق کلیدی وام دهنده تابع باید به سرعت و به درستی اعمال شود، در غیر این صورت نکول وام گیرنده می تواند منجر به از دست دادن کل سرمایه گذاری EB-5 در یک پروژه شود.

زمانی که یک توافقنامه ممکن است سودمند باشد

یک قرارداد بین بستانکاران اغلب می تواند بیشتر از آن چیزی که به وام دهنده زیردست بدهد، طول بکشد. با توجه به اینکه، مگر اینکه وام دهنده یا وام گیرنده EB-5 دارای اهرمی برای به دست آوردن یک مذاکره معقول و بی درنگ در مورد یک توافق بین بستانکاران باشد، وام دهنده تابع اغلب برای بستن یک معامله وام بدون توافق بین بستانکاران مناسب تر است. یک وام دهنده EB-5 زمانی در یک معامله دارای اهرمی خواهد بود که وجوه آن برای تکمیل یک پروژه حیاتی باشد یا وام دهنده ابزار اقتصادی مستقلی برای تکمیل یک پروژه داشته باشد.

یک وام گیرنده زمانی دارای اهرمی خواهد بود که با یک وام دهنده ارشد رابطه خوب و طولانی مدت داشته باشد یا بتواند یک وام دهنده ارشد را با طرف دیگری جایگزین کند. یک وام دهنده تابع باید این عوامل را حتی قبل از درخواست قرارداد بین بستانکاران در نظر بگیرد و پس از بررسی دقیق، ادامه دادن وام بدون درخواست چنین توافقی می تواند تصمیمی منطقی باشد.

وام EB-5 مدت‌هاست که تصویری از ساختار وام سبک پیمان و انطباق با شرایط نرخ بهره را ایجاد کرده است که به طور قابل‌توجهی مطلوب‌تر از آنچه در بازار وام‌های مشابه یافت می‌شود، است. جذابیت برای وام گیرندگان چنین وام هایی قابل درک است. با این حال، سوال این بود که آیا وام دهندگان مرکز منطقه ای و سرمایه گذاران EB-5 به درستی در ساختارها و اسناد وام غالب EB-5 محافظت می شوند؟

تکامل وام های EB-5 به ساختارهای وام بازار بیشتر و شرایط مستندسازی برای ادامه رشد و دوام صنعت EB-5 ضروری است. قراردادهای بین بستانکاران بخش کلیدی این تحول است. سرمایه گذاران EB-5 خواستار وام ها و معاملاتی هستند که بر اساس شرایط بازار و با حمایت های بازار برای سرمایه گذاری آنها ساختار یافته است. تراکنش‌هایی که صرفاً به‌عنوان وسایل نقلیه مناسب وام‌گیرنده بدون حمایت‌های بازار برای وام‌دهندگان و سرمایه‌گذاران EB-5 طراحی شده‌اند، احتمالاً هرگز سرمایه‌گذاران مورد نیاز برای استفاده از سرمایه EB-5 در یک پروژه را پیدا نخواهند کرد.

سرمایه گذاران EB-5 نباید قراردادهای بین بستانکاران را به عنوان یک الزام برای یک تراکنش وام فرعی با ساختار محکم EB-5 ببینند، اما آنها کاملاً باید در نظر داشته باشند که آیا می توان چنین قرارداد بین بستانکاری را با شرایط مطلوب در ساختار وام فرعی به دست آورد یا خیر.

(توجه ویراستار: ترجمه های چینی ممکن است کمی با انتشار متفاوت باشد.)

مایکل سی گیبسون

مایکل گیبسون یکی از اعضای دفتر واشنگتن دی سی Bass, Berry & Sims PLC است و به مشتریان در مورد معاملات مالی سنتی و املاک و مستغلات مشاوره می دهد، با تمرکز ویژه بر گزینه های تامین مالی EB-5 که از نزدیک با توسعه دهندگان، مراکز منطقه ای و سایر واسطه ها کار می کند.

مشاهده نمایه کامل

سلب مسئولیت: نظرات بیان شده در این مقاله صرفاً نظرات نویسنده است و لزوماً بیانگر نظرات ناشر و کارکنان آن نیست. یا شرکت های وابسته به آن اطلاعات موجود در این وب سایت به عنوان اطلاعات عمومی در نظر گرفته شده است. این مشاوره حقوقی یا مالی نیست. مشاوره حقوقی یا مالی خاص فقط می تواند توسط یک متخصص دارای مجوز با آگاهی کامل از تمام حقایق و شرایط موقعیت خاص شما ارائه شود. قبل از شرکت در برنامه EB-5 باید با کارشناسان حقوقی، مهاجرتی و مالی مشورت کنید. تمام سوالاتی که پست می کنید در دسترس عموم قرار خواهند گرفت. اطلاعات محرمانه را در سوال خود وارد نکنید.