EB-5 تامین مالی برای توسعه هتل

توسط کاترین دیبونو هلمز و بروس بالتین

برای تأمین مالی پروژه های هتلداری EB-5، اثبات اینکه مشاغل جدید ایجاد خواهند شد، مستلزم شواهدی است مبنی بر اینکه تقاضای بازار برای یک هتل اضافی در بازار محلی وجود دارد.

شرط اساسی برای هر گونه تامین مالی EB-5 این است که نشان داده شود یک پروژه حداقل 10 شغل جدید برای هر سرمایه گذار EB-5 ایجاد می کند. برای پروژه‌های جدید هتل‌داری که از بودجه EB-5 استفاده می‌کنند، لازم است نشان داده شود که هتل جدید صرفاً شغل‌هایی را از هتل‌های موجود در منطقه نمی‌گیرد، بلکه در واقع مشاغل جدید ایجاد می‌کند. این مستلزم شواهدی است مبنی بر اینکه تقاضای میهمان کافی در بازار محلی وجود دارد تا امکان افتتاح یک هتل جدید بدون از دست دادن اشغال هتل‌های موجود در آن منطقه فراهم شود. اگر مالک پروژه بتواند نشان دهد که تقاضا برای اتاق های هتل از قبل وجود دارد، می تواند نشان دهد که افتتاح یک هتل جدید مشاغل جدیدی ایجاد می کند، بدون اینکه شغل هتل های موجود در منطقه را از بین ببرد. چگونه یک مالک پروژه می تواند نشان دهد که این تقاضا برای اتاق های جدید هتل وجود دارد؟

کارشناسان ارزش گذاری هتل روشی را برای تعیین تقاضای بازار در یک بازار محلی ایجاد کرده اند که می تواند برای تامین مالی EB-5 استفاده شود.

مشاوران هتل مانند PKF و HVS استانداردهایی را برای تعیین میانگین بهینه نرخ اشغال طبیعی برای هر بازار محلی ایجاد کرده اند که ما آن را «نرخ اشغال بهینه» می نامیم. نرخ اشغال بهینه به درصدی از اشغال اشاره دارد که بر اساس شرایط بازار در آن نرخ بازار محلی، سودآوری هتل را به حداکثر می‌رساند. اگر میانگین اشغال 80 درصد اما ضریب اشغال بهینه 70 درصد باشد، مشاوران هتل به این نتیجه می‌رسند که تقاضا برای اتاق‌های هتل وجود دارد که برآورده نمی‌شود، زیرا افراد بیشتری نسبت به نرخی که اجازه می‌دهد در هتل‌های موجود در بازار اقامت می‌کنند. حداکثر سود برای تمام هتل های موجود در بازار این مقاله توضیح می‌دهد که چگونه مشاوران هتل، نرخ اشغال بهینه را برای هر بازار محلی تعیین می‌کنند و چرا میانگین نرخ اشغال بیش از نرخ اشغال بهینه نشان‌دهنده تقاضا برای هتل‌های اضافی است.

نرخ اشغال بهینه برای یک بازار هتل محلی با ترکیب تقاضا در آن بازار تعیین می شود.

در بازارهایی که تقاضا به طور قابل توجهی بر اساس عوامل فصلی متفاوت است، مانند مناطق اسکی، تفاوت زیادی بین نرخ اشغال در طول فصل بالا و پایین وجود خواهد داشت. در مناطقی که تقاضای هتل تا حد زیادی بر اساس سفرهای کاری است، نرخ اشغال در روزهای هفته بیشتر از تعطیلات آخر هفته خواهد بود و برعکس در جایی که تقاضا بر اساس سفرهای تفریحی است، صادق است. در مناطقی که تفاوت زیادی بین نرخ اشغال در دوره‌های بالا و پایین وجود دارد، نرخ اشغال بهینه معمولاً 70 درصد تعیین می‌شود. در جایی که تفاوت بین نرخ اشغال در دوره‌های بالا و پایین کمتر است، نرخ اشغال بهینه اغلب در درصد بالاتری تعیین می‌شود. به عنوان مثال، در سانفرانسیسکو و لس آنجلس، کالیفرنیا، نرخ اشغال بهینه معمولا بین 72 تا 78 درصد تعیین می شود. در هیوستون، نرخ اشغال بهینه حدود 70 درصد است. در شهر نیویورک، که در آن هتل ها تقریباً در تمام سال تقاضای زیادی دارند، نرخ اشغال بهینه حدود 80 درصد است. در لاس وگاس، جایی که قمار و سایر جاذبه ها به دنبال پر کردن مکان های خود با مهمانان هستند، نرخ اشغال بهینه حدود 90 درصد است. در مقابل، میانگین اشغال هتل در ایالات متحده سالانه حدود 63 درصد است.

چرا ترکیب تقاضا در تعیین نرخ اشغال بهینه تفاوت ایجاد می کند؟

هتل‌ها معمولاً در مواقعی که بیشترین اشغال را دارند بیشترین سود را خواهند داشت، زیرا در آن زمان‌ها می‌توانند نرخ‌های بالاتری را دریافت کنند. بنابراین، یکی از کلیدهای به حداکثر رساندن سودآوری هتل، داشتن اتاق های کافی برای پاسخگویی به تقاضای مهمان در دوره های اوج اشغال است. اگر هتلی اتاق های کافی برای پاسخگویی به تقاضا را در دوره اوج اشغال نداشته باشد، بیشترین شب های درآمدی خود را از دست می دهد. هنگامی که در نظر گرفتن یک بازار هتل محلی، اگر همه هتل های محلی در طول دوره های اوج اشغال پر باشند، بازار محلی به طور موثری مهمانان را به دلیل کمبود اتاق دور می کند و درآمدهایی را که می تواند هم در هتل و هم در خارج از هتل ایجاد شود از دست می دهد. در رستوران ها، مغازه ها و جاذبه ها. بنابراین، نرخ اشغال بهینه به منظور به حداکثر رساندن در دسترس بودن اتاق ها در فصول اوج بار، بدون اینکه در فصول کم پیک کار با ضرر انجام شود، تنظیم می شود.

چگونه هتل‌ها درآمد خود را در دوره‌های اوج به حداکثر می‌رسانند، اما در دوره‌های کم‌پیک ضرر نمی‌کنند؟

هتل‌ها عموماً طوری طراحی شده‌اند که هزینه‌های عملیاتی را با نرخ اشغال 50 درصد کاهش دهند. بنابراین، اگر هتلی بتواند در دوره های غیر پیک با ضریب اشغال 50 درصد کار کند و در دوره های پیک با ضریب اشغال 75 تا 90 درصد کار کند، هتل باید بتواند سودآوری خود را بهینه کند.

نرخ اشغال بهینه برای هر بازار محلی چگونه تعیین می شود؟

در تهیه یک مطالعه امکان‌سنجی برای یک هتل جدید، مشاور هتل با جمع‌آوری داده‌ها در مورد موجودی اتاق‌های هتل موجود در یک بازار معین، با استفاده از داده‌های استاندارد صنعت جمع‌آوری‌شده توسط Smith Travel Research, Inc. و وابسته بین‌المللی آن، STR Global ( شروع می‌کند. در مجموع، "STR") برای تجزیه و تحلیل نرخ اشغال تاریخی و نرخ اتاق از عرضه موجود اتاق های هتل در آن بازار. STR گزارش‌های ماهانه، هفتگی و روزانه استاندارد STAR را به بیش از 43,000 مشتری هتل ارائه می‌کند که نشان دهنده بیش از 5.7 میلیون اتاق هتل در سراسر جهان است. با استفاده از این داده‌ها، مشاور هتل میانگین ضریب اشغال و نرخ اتاق‌ها را برای تمام اتاق‌های هتل موجود در یک بازار محلی، یا تمام اتاق‌های هتل در یک بخش بازار خاص از آن بازار محلی، طی یک، دو یا سه سال گذشته تخمین می‌زند. مشاور همچنین تفاوت در نرخ اشغال بین دوره های اوج و خارج از پیک را ارزیابی می کند و مولدهای تقاضا را برای آن بازار تجزیه و تحلیل می کند. با استفاده از این داده‌ها، مشاور تعیین می‌کند که آیا تقاضای مازاد در دوره‌های اوج مصرف وجود دارد که می‌توان با اتاق‌های هتل بیشتری جذب کرد، بدون اینکه باعث عرضه اضافی در دوره‌های خارج از پیک شود.

چرا بهتر است یک هتل با میانگین اشغال بهینه معیار به جای ضریب اشغال بالاتر کار کند؟

هتل‌هایی که با نرخ اشغالی بالاتر از حد مطلوب خود کار می‌کنند، اغلب نگهداری و سرویس‌دهی هتل را با مشکل مواجه می‌کنند، زیرا وقتی اتاق‌ها پر هستند، نمی‌توان آنها را تعمیر کرد و در شرایط خوبی نگهداری کرد. علاوه بر این، زمانی که از اتاق‌های هتل بیش از حد استفاده می‌شود، ساییدگی و فرسودگی بیشتری روی مبلمان و کالاهای نرم مانند کتانی و اثاثه یا لوازم داخلی ایجاد می‌شود. مهمتر از همه، وقتی تعداد مهمانان هتل در هتل بیشتر باشد، کارکنان بیشتری برای خدمات رسانی به مهمانان نیاز دارند و هزینه های نیروی کار افزایش می یابد. هزینه های نیروی کار در واقع بالاترین درصد کل هزینه های راه اندازی یک هتل است. یافتن تعادل مناسب درآمدها در مقابل هزینه ها، کلید به حداکثر رساندن سودآوری عملیات هتل است. اگر هتلی با نرخ اشغال بالاتر از نرخ اشغال بهینه برای بازار محلی خود کار کند، معمولاً به این معنی است که هتل می‌تواند نرخ‌ها را افزایش دهد و همچنان نرخ اشغال بهینه را حفظ کند.

زمانی که اشغال هتل از نرخ اشغال بهینه بیشتر شود، مالک هتل باید نرخ اتاق را افزایش دهد تا سودآوری هتل را بهینه کند.

اگر هتلی با نرخ اشغال بیش از نرخ بهینه کار کند، مالک هتل ممکن است در واقع بتواند با افزایش نرخ هتل و کاهش اشغال هتل، سود بیشتری کسب کند. این به این دلیل است که افزایش درآمد حاصل از نرخ اتاق‌ها ممکن است از سود خالصی که با نرخ‌های اتاق پایین‌تر به دست می‌آید، پس از در نظر گرفتن هزینه‌های اضافی بهره‌برداری از هتل با نرخ اشغال بالاتر، بیشتر شود.

اگر نرخ اشغال هتل در یک بازار محلی بیش از نرخ اشغال بهینه آن باشد، معمولاً به این معنی است که تقاضا برای عرضه اتاق های جدید هتل در بازار وجود دارد.

اگر همه هتل‌های یک بازار محلی، یا بخشی از آن بازار، بالاتر از نرخ اشغال بهینه آن بازار کار می‌کنند، معمولاً به این معنی است که اتاق‌های هتل کافی در بازار برای برآورده کردن تقاضای موجود وجود ندارد. در این مورد، یک توسعه‌دهنده هتل می‌تواند نشان دهد که تقاضا برای یک هتل جدید وجود دارد که پروژه در حال ساخت با تامین مالی EB-5 را توجیه می‌کند.

بازرسان USCIS و تامین کنندگان مالی EB-5 باید این استانداردهای صنعت را در ارزیابی تقاضای بازار برای هتل های جدید با استفاده از تامین مالی EB-5 در نظر بگیرند.

اگر یک توسعه‌دهنده هتل جدید یک مطالعه امکان‌سنجی داشته باشد که میانگین اشغال هتل را بالاتر از نرخ اشغال بهینه در یک بازار محلی یا بخش بازار مشخص نشان دهد، باید به عنوان شاخصی در نظر گرفته شود که احتمالاً تقاضا برای هتل‌های اضافی در آن بازار وجود دارد. یک تحلیل امکان سنجی باید انجام شود تا مشخص شود که آیا تقاضای مازاد در دوره های اوج اشغال وجود دارد که می تواند با توسعه هتل جدید جذب شود. حامیان مالی USCIS و EB-5 باید به دنبال این معیارها در بررسی مطالعات امکان سنجی برای پیشرفت های جدید هتل باشند. اینها استانداردهای پذیرفته شده صنعت هتلداری هستند که توسط توسعه دهندگان هتل، سرمایه گذاران و وام دهندگان برای تعیین زمانی که یک هتل از نظر اقتصادی امکان پذیر است استفاده می شود، و همان استانداردها باید توسط حامیان مالی USCIS و EB-5 برای توسعه هتل ها با استفاده از تامین مالی EB-5 اعمال شود.

کاترین دیبونو هلمز

کاترین دیبونو هولمز رئیس گروه قانون سرمایه سرمایه گذاری در جفر منگلز باتلر و میچل LLP در لس آنجلس است و بیش از 30 سال در JMBM وکالت کرده است. او در پیشنهادات سرمایه گذاری مهاجر EB-5 و معاملات هتل و املاک انجام شده توسط سرمایه گذاران چینی در ایالات متحده تخصص دارد.

مشاهده نمایه کامل

سلب مسئولیت: نظرات بیان شده در این مقاله صرفاً نظرات نویسنده است و لزوماً بیانگر نظرات ناشر و کارکنان آن نیست. یا شرکت های وابسته به آن اطلاعات موجود در این وب سایت به عنوان اطلاعات عمومی در نظر گرفته شده است. این مشاوره حقوقی یا مالی نیست. مشاوره حقوقی یا مالی خاص فقط می تواند توسط یک متخصص دارای مجوز با آگاهی کامل از تمام حقایق و شرایط موقعیت خاص شما ارائه شود. قبل از شرکت در برنامه EB-5 باید با کارشناسان حقوقی، مهاجرتی و مالی مشورت کنید. تمام سوالاتی که پست می کنید در دسترس عموم قرار خواهند گرفت. اطلاعات محرمانه را در سوال خود وارد نکنید.