نوشته جف کمپیون
همه ما می توانیم از یک نمایش جادویی عالی لذت ببریم. چه دیوید کاپرفیلد باشد که مجسمه آزادی را ناپدید می کند یا یک هواپیما، ما توهمات را دوست داریم زیرا آنها ما را به مکان دیگری می برند، جایی که باور و ناباوری به هم می رسند - دنیایی خیالی.
و فقط همین. فانتزی وقتی خوب است که بدانیم با کمال میل در داستان شرکت می کنیم. اما چه اتفاقی می‌افتد که تصورات غلط رایج برای سرمایه‌گذاران EB-5 زندگی و سفرهای مهاجرتی افراد را تغییر دهد؟
تصور اشتباه 1: همه نمونه ها برابر ایجاد می شوند
چندی پیش شنیدم که یکی از نمایندگان پروژه می‌گفت اگر در پروژه‌ای با تاییدیه نمونه سرمایه‌گذاری می‌کنید، حتماً مشکلی در آن وجود دارد، زیرا مدت زیادی است که در بازار وجود داشته است. اکنون، آن پروژه یک نمونه دارد و هنوز در بازار است. دوره و زمانه عوض شده. اما این یک تاکتیک برای چرخاندن حقیقت بود. حقیقت یک نمونه این است که داشتن آنها عالی است اما همه یکسان خلق نشده اند.
تأیید نمونه به این معنی است که مجموعه‌ای از اسناد پروژه - از جمله تفاهم نامه قرار دادن خصوصی، گزارش اقتصادی، طرح تجاری، قرارداد عملیاتی (یا مشارکت)، قرارداد امانی، اسناد اشتراک، نمونه I-526 و اسناد پشتیبان - به و تایید شده توسط USCIS این به معنای خوب یا بد بودن پروژه از منظر مالی نیست. همچنین به شایستگی پروژه نمی رود. این بدان معنا نیست که USCIS معتقد است که پروژه واقعاً شروع یا به پایان خواهد رسید. این به سادگی به این معنی است که اسناد ارائه شده مطابق با EB-5 هستند. این مفید است. هیچ کس نمی تواند در این مورد بحث کند. اما آیا این یک پروژه خوب است؟ نه!
یک پروژه نمونه اخیراً تأیید شده ممکن است عالی باشد. اما عاقلانه است که برخی عوامل اضافی را در نظر بگیریم که نمونه را با ارزش تر می کند، مانند: آیا پروژه از تاریخ تصویب شروع شده است (و اگر چنین است، چقدر تکمیل شده است). چه تعداد سرمایه گذار در پروژه مشترک شده است. آیا حداقل سرمایه‌گذاری برای پروژه برای گرفتن پول EB-5 وجود دارد یا خیر. و زمانی که آخرین مهلت برای اشتراک سرمایه گذاران است. اگر پاسخ به این مسائل مطلوب نباشد، یک پروژه نمونه مورد تایید ممکن است چندان ارزشمند نباشد. اگر پاسخ ها مطلوب باشد، آنگاه ممکن است نمونه بسیار ارزشمندتر از سایر نمونه های موجود در بازار باشد. خیلی ها خوب پیر شده اند. در واقع، یک نمونه قدیمی می تواند قوی ترین پروژه در بازار بر اساس آن عوامل باشد.
تصور غلط 2: همه وثیقه ها یکسان است
تصور غلط دیگر این است که همه وثیقه ها یکسان است. در حالی که بیشتر توسعه دهندگان قصد دارند از طریق NCE به سرمایه گذاران پس دهند، واقعیت این است که این یک باور یا امید است اما یک برنامه نیست. شهرت وثیقه نیست. این اشتباه را نکن
برخی از پروژه‌ها در فضای EB-5 در واقع بدهی کارت اعتباری هستند که سرمایه‌گذار امیدوار است توسعه‌دهنده آن‌قدر بزرگ باشد که شکست بخورد. به عبارت ساده، وقتی پول خود را نزد نهادی می‌گذارید که آن را در زنجیره وام می‌دهد یا سرمایه‌گذاری می‌کند، و آن واحد دارایی ندارد، وثیقه‌ای برای بازپرداخت NCE در صورت نکول ندارید. بسیار مهم است که سرمایه گذار این سوال را بپرسد که کدام نهاد مسئول بازپرداخت وام (یا سهم سهام) است و چه وثیقه ای بازپرداخت را تضمین می کند.
برای مثال، وثیقه اول قوی‌ترین موقعیت برای وثیقه است، با فرض اینکه وام به ارزش برای اطمینان از بازپرداخت کافی است (به عنوان مثال، وام به ارزش ۷۵ درصد، بسته به طبقه دارایی). به این ترتیب، اگر دارایی ارزش خود را از دست بدهد و توسط NCE سلب شود، هنوز سهامی برای بازپرداخت پول باقی می ماند. موقعیت بعدی برای بدهی، رهن دوم خواهد بود، اگرچه اینها معمول نیستند. یک بار دیگر، به کل بدهی به حقوق صاحبان سهام نگاه کنید، و مطمئن شوید که در صورت نیاز به فروش اجباری، بالشتکی وجود دارد. موقعیتی که در ادامه می آید بدهی میزانسن است. همان تجزیه و تحلیل برای حق حبس دوم اعمال می شود، و تضمین می کند که کل بدهی به حقوق صاحبان سهام در صورت نیاز به فروش اجباری کافی است.
از نظر حقوق صاحبان سهام، NCE می‌تواند سهامی را در پروژه خریداری کند (معمولاً، سهام ترجیحی). مهم است که یک بار دیگر اطمینان حاصل شود که سهام مشترک وجود دارد که در صورت فروش اجباری از بین می رود. بسته به شرایط معامله، سهام ترجیحی می‌تواند ضعیف‌تر از سرمایه اولیه باشد، اما همچنین می‌تواند قوی‌تر از تامین مالی میانی باشد. بارها در بناهای تاریخی برای استفاده از اعتبارات مالیاتی تاریخی به جای تامین مالی میزانسن استفاده می شود. در زیر برخی از بدترین سناریوها آورده شده است.
تصور کنید که توسعه‌دهنده از رکود اقتصادی رنج می‌برد و مجبور است پروژه‌ای را کمتر از ارزش آن بفروشد. یکی دو چیز ممکن است رخ دهد. در سناریوی اول، NCE در واقع می‌تواند وثیقه را سلب کرده یا فروش را مجبور کند. تحت کنترل است. در سناریوهای دیگر، NCE بخشی از فرآیند خواهد بود، اما با وثیقه کافی و نسبت بدهی به حقوق صاحبان سهام، این شانس وجود دارد که کامل شود. با این حال، اگر نهادی که NCE به آن وام داده است (یا در آن سرمایه گذاری کرده است) وثیقه ای برای صحبت در مورد آن نداشته باشد، NCE ممکن است تمام پول را از دست بدهد.
نکته پایانی: توجه داشته باشید که برخی از موقعیت های وثیقه ممکن است بر اساس مقدار پول جمع آوری شده EB-5 تغییر کند. حتما این سوال را بپرسید تا بدانید در تمام سناریوهای ممکن چه وثیقی داده خواهد شد. این توهم را باور نکنید که همه وثیقه ها برابر هستند. اینطور نیست و ممکن است صدها هزار دلار برای شما هزینه داشته باشد.
تصور اشتباه 3: یک مرکز منطقه ای در درجه اول مسئول بازپرداخت سرمایه گذار است
یکی دیگر از تصورات غلط زمانی است که یک مرکز منطقه ای سابقه خود را در بازپرداخت سرمایه گذاران به سرمایه گذار نشان می دهد. بیایید دو نکته را روشن کنیم: یکی، مرکز منطقه ای به سرمایه گذار پول پس نمی دهد، NCE می دهد. و دو، NCE تنها زمانی می تواند پس دهد که بازپرداخت شود. پروژه ای بودن در یک مرکز منطقه ای که سرمایه گذاران را پس داده است، تاثیری بر سرمایه گذاری شما ندارد، مگر اینکه در فکر سرمایه گذاری با یک مرکز منطقه ای باشید که فکر می کنید می تواند غیر صادقانه باشد. چه کسی آن را در نظر خواهد گرفت؟
توافقنامه های NCE باید همگی بیان کنند که پس از بازپرداخت تسهیلات مالی به NCE (و تمام الزامات USCIS برآورده شود) به سرمایه گذار بازپرداخت می شود. بر این اساس، تنها دلیلی که سرمایه‌گذار از NCE بازپرداخت نمی‌شود، این است که NCE از اجرای توافقنامه NCE خودداری می‌کند. NCE معمولاً توسط شخصی کنترل می شود که مرکز منطقه ای را نیز کنترل می کند. اما این NCE است که باید به سرمایه گذار پس دهد.
بنابراین، دوام پروژه چیزی است که تعیین می کند که آیا سرمایه گذار بازپرداخت خواهد شد یا خیر. و روشی که باید محافظت شود، تجزیه و تحلیل خود پروژه و وثیقه است. این توهم را باور نکنید که یک مرکز منطقه ای مسئول اصلی بازپرداخت سرمایه گذار است. در حالی که غرق شدن در شواهد تاریخی مبنی بر بازپرداخت سرمایه‌گذاران دیگر در ارتباط با مرکز منطقه آسان است، این تصور غلط را باور نکنید.
تصور غلط 4: همه مشاغل به طور مساوی ایجاد می شوند
از آنجایی که دو موضوع اساسی در EB-5 وجود دارد - سرمایه در معرض خطر و ایجاد شغل - عاقلانه است که بحث را به سمت ایجاد شغل سوق دهیم. به طور معمول بیان می شود که یک پروژه دارای بالشتک شغلی خاصی است. این برای ترغیب سرمایه گذاران به سرمایه گذاری بر اساس یک بالشتک شغلی بسیار بزرگ است. این توهم را ایجاد می کند که همه مشاغل برابر ایجاد می شوند (و نتیجه این است که یک بالشتک شغلی بزرگ حاشیه خطا را تضمین می کند). مشکل این تحلیل این است که فرض می‌کند همه مشاغل برابر ایجاد می‌شوند. آنها نیستند.
همانطور که بیشتر می دانند، مشاغل مستقیم (I-9، مشاغل حقوق و دستمزد) و مشاغل مبتنی بر مدل (مشاغل ساخت و ساز مستقیم، مشاغل ساخت و ساز غیر مستقیم و مشاغل عملیاتی) وجود دارد. برای مشاغل مستقیم، اینها از طریق شواهد حقوق و دستمزد و I-9 در مرحله I-829 نشان داده شده است. واضح است که چالش این مشاغل این است که این موقعیت باید حداقل به مدت دو سال وجود داشته باشد و شواهد باید بتوانند این را نشان دهند.
حال، این را با مشاغل مبتنی بر مدل مقایسه کنید، که اگر بر اساس روش‌شناسی معقول باشد، ایجاد می‌شوند. مدل های مورد استفاده را مدل های ورودی/خروجی می نامند. بنابراین، مدل‌ها می‌توانند انواع مختلفی از ورودی‌ها را برای دادن خروجی (شغل ایجاد شده) داشته باشند. به طور معمول، هزینه های ساخت و ساز به عنوان ورودی برای نشان دادن مشاغل ایجاد شده استفاده می شود. توجه داشته باشید که USCIS مستلزم آن است که ساخت و ساز حداقل دو سال طول بکشد تا بتوان مشاغل ساخت و ساز مستقیم برگرفته از مدل را شمارش کرد.
اگرچه این امر ساده به نظر می رسد، ممکن است در مرحله I-829 چالش هایی وجود داشته باشد که مشاغل باید اثبات شوند. به عنوان مثال، فرض کنید که یک پروژه متوقف می شود و جدول زمانی سه ساله ساخت و ساز پیش بینی شده تایید شده در فاز I-526 در واقع یک سال مداوم است، سپس متوقف می شود و برای دو سال قبل از پایان نهایی شروع می شود. من فرض می‌کنم USCIS می‌تواند استدلال کند که مشاغل ساخت و ساز مستقیم برگرفته از مدل به حساب نمی‌آیند. اینجاست که مشاغل ساخت و ساز مستقیم برگرفته از مدل ممکن است کمی مخاطره آمیز باشد. مشاغل عملیاتی تنها در صورتی وجود دارند که کسب و کار باز شود. اگر کسب و کار باز نشود، مشاغل عملیاتی بسیار کمی ایجاد می شود. بنابراین، اینها پرخطرترین مشاغل هستند.
هنگام تجزیه و تحلیل مشاغل برای اهداف ایجاد شغل، بهتر است ابتدا به مشاغل مخارج ساخت و ساز غیرمستقیم برگرفته از مدل تکیه کنید. ثانیاً، یک سرمایه‌گذار می‌تواند مشاغل هزینه‌های ساخت و ساز مستقیم ناشی از حالت را محاسبه کند (و اگر ساخت و ساز دو سال به طول انجامیده باشد، این امر بسیار ایمن خواهد بود). در نهایت، یک سرمایه گذار می تواند مشاغل عملیاتی را شمارش کند. یک نکته اساسی در اینجا این است که ایجاد شغل بر دوام پروژه متکی است. اگر پروژه ادامه پیدا نکند، هیچ شغلی ایجاد نمی شود.
واضح است که همه مشاغل یکسان ایجاد نمی شوند. از این توهم که همه مشاغل یکسان ایجاد می شوند اجتناب کنید و روی مشاغل هزینه ساخت و ساز غیرمستقیم برگرفته از مدل و پس از آن، مشاغل هزینه ساخت و ساز مستقیم برگرفته از مدل تمرکز کنید.
متأسفانه EB-5 تصورات غلط زیادی دارد. شک داشته باشید. سوال بپرسید، زیرا این یک نمایش توهم گرایانه نیست. این زندگی شماست
جفری ای کمپیون
جفری ای. کمپیون وکیلی است که در نمایندگی مشتریان خارجی با ارزش خالص و کسب و کار آنها تخصص دارد. کمپیون JD خود را از دانشگاه فلوریدا و لیسانس مالی بین المللی و بازاریابی را از دانشگاه میامی دریافت کرد. کمپیون همچنین یکی از اعضای مؤسس EB-5IC است و کتابی در مورد EB-5 به نام «راهنمای EB-5: راهنمای سرمایه‌گذاران و توسعه‌دهندگان» را تالیف کرده است. کمپیون مدیر عامل Pathways EB-5 است که خانواده ای متشکل از 10 مرکز منطقه ای دارد که تقریباً تمام مناطق اصلی جمعیت ایالات متحده در 32 ایالت را در بر می گیرد.
مشاهده نمایه کاملسلب مسئولیت: نظرات بیان شده در این مقاله صرفاً نظرات نویسنده است و لزوماً بیانگر نظرات ناشر و کارکنان آن نیست. یا شرکت های وابسته به آن اطلاعات موجود در این وب سایت به عنوان اطلاعات عمومی در نظر گرفته شده است. این مشاوره حقوقی یا مالی نیست. مشاوره حقوقی یا مالی خاص فقط می تواند توسط یک متخصص دارای مجوز با آگاهی کامل از تمام حقایق و شرایط موقعیت خاص شما ارائه شود. قبل از شرکت در برنامه EB-5 باید با کارشناسان حقوقی، مهاجرتی و مالی مشورت کنید. تمام سوالاتی که پست می کنید در دسترس عموم قرار خواهند گرفت. اطلاعات محرمانه را در سوال خود وارد نکنید.
