توسط Debbie A. Klis و Clem G. Turner
قبل از اینکه هر سرمایهگذاری سرمایهگذاری کند، باید شرکت در "سنجش لازم" به معنای دورهای از کشف رسمی برای تأیید مفروضات، شناسایی ریسکها و تعیین اینکه آیا باید سرمایهگذاری مورد نظر خود را پیش ببرند یا خیر. برای سرمایه گذاران مهم است که میزان معقول بررسی دقیق خود را انجام دهند و پیش از سرمایه گذاری در یک پروژه املاک و مستغلات یا یک کسب و کار عملیاتی، روند بررسی دقیق را مشخص کنند. سرمایه گذاران EB-5 می توانند از طریق کمی تکالیف قبل از سرمایه گذاری ریسک سرمایه گذاری را به میزان قابل توجهی کاهش دهد با به دست آوردن بینش ارزشمند در مورد فرصت سرمایه گذاری و حامیان آن. چه در رابطه با سرمایه گذاری در یک پروژه املاک و مستغلات یا یک کسب و کار عملیاتی، سرمایه گذاران می توانند از شگفتی های نامطلوب جلوگیری کنند و اعتماد خود را به سرمایه گذاری افزایش دهند.
املاک و مستغلات DUE DLEIGENCE
صرف نظر از نوع ملک یا مکان، بررسی دقیق یک مرحله مهم قبل از هر سرمایه گذاری در املاک و مستغلات است. خوشبختانه، بیشتر سرمایهگذاران میتوانند از تلاشهای لازم که قبلاً توسط توسعهدهندگان با تجربه املاک و مستغلات حامی پروژه انجام شده است، بهرهمند شوند. پس از انتخاب نوع ملک و موقعیت جغرافیایی، توسعهدهنده املاک معمولاً بررسی میکند که آیا اطلاعات کافی و دقیق در مورد دارایی فیزیکی، عملکرد مالی و چشمانداز ملک دارد یا خیر.
برنامه نویس با دقت نظر
بررسی دقیق توسط توسعه دهندگان و حامیان مالی باتجربه املاک و مستغلات معمولاً شامل دو مرحله "قبل از قصد نامه" و "پس از قصد نامه" است. مرحله قبل از نامه قصد شامل پرس و جوهای سطح بالا است، به این معنی که خریدار به جای صرف زمان یا هزینه قابل توجه، بر اطلاعات عمومی و اطلاعات ارائه شده توسط فروشنده متکی است. اگر این مرحله اول نتایج مطلوبی را به همراه داشته باشد، خریدار یا توسعهدهنده اغلب قبل از شروع فرآیند بررسی دقیقتر، با فروشنده در مورد قیمت و شرایط مواد مذاکره میکند.
هنگامی که سرمایه گذاری مشمول یک نامه قصد شد، بررسی دقیق شامل پرس و جوهای پرهزینه تری مانند سفارش مطالعات شخص ثالث به علاوه صرف سرمایه گذاری بیشتر برای تکمیل تجزیه و تحلیل عمیق تر از ملک با تمرکز بر تاریخچه، وضعیت فعلی و اقتصادی آن است. پتانسیل. این مرحله دوم بررسی دقیق اغلب منجر به مذاکره و اجرای قرارداد خرید و فروش می شود. در هر دو مرحله، هدف اصلی بازرسی ملک از نظر فیزیکی، مالی و قانونی برای کاهش ابهامات مالی و تعیین ارزش فعلی و آینده ملک است.
محدوده دقت توسعه دهنده
فرآیند بررسی دقیق عموماً شامل بررسی عنوان ملک، جغرافیا، مطالعات توپوگرافی، هزینههای ساخت یا بازسازی، امکانسنجی استفاده مورد نظر (اعم از مسکونی، هتلداری، تجاری و غیره)، مطالعات زیستمحیطی، صورتحسابهای مالیاتی، مالی فروشنده، و گواهی منطقه بندی اگر ملک بهبود یابد، بررسی لازم شامل بررسی بررسی ملک، مجوزها، مجوزها، حق ارتفاق، بدهی و حق الوصول موجود، اجاره نامه، اجاره نامه، قراردادها، نقشه های ساخت و ساز، نقشه های مهندسی و ارزیابی ها خواهد بود. توسعه دهنده به دنبال پرچم های قرمز احتمالی با خود ملک و همچنین عنوان آن و ملاحظات متعدد دیگر است.
در زیر، حوزههای موضوعی کلیدی یک تحلیل بررسی دقیق مبتنی بر املاک و مستغلات را با موارد فهرستشده اطلاعاتی که معمولاً برای تأیید مفروضات دارایی موضوع جمعآوری و بررسی میشوند، پیدا خواهید کرد. کاربرد هر یک از حوزههای موضوعی زیر و دامنه تحلیل تحت هر یک از این حوزههای موضوعی، بر اساس شرایط خاص دارایی زیربنایی، به طور اساسی متفاوت خواهد بود:
بازرسی بدنی. بازرسی فیزیکی ملک باید در صورت لزوم شامل موارد زیر باشد:
- منطقه اطراف محل
- وضعیت عمومی ملک
- تعمیر و نگهداری معوق
- وضعیت سازه ای ساختمان ها
- وضعیت سیستم های ساختمان (لوله کشی، برق، HVAC، آسانسور)
- شرایط زمین
- دشت های دسترسی و سیل
- رعایت قوانین ساختمانی
- رعایت قوانین آتش نشانی
- مسائل رتبه بندی بیمه
- خطرات
اجاره نامه ها تجزیه و تحلیل اجاره نامه های ملک باید با بررسی اموال مربوطه تأیید کند که هیچ تعهد نامعلوم، فوق العاده یا بدهی غیرمنتظره ای وجود ندارد:
- رول اجاره
- اجاره نامه ها و اصلاحات و نامه های جانبی
- شرایط مالی
- شرایط اجاره، تمدید و گزینه های گسترش
- اجاره پایه، اجاره اضافی و تشدید
- انتقال مالیات و هزینه
- الزامات بیمه
- حقوق لغو و بازپس گیری
- تبعیت و عدم مزاحمت
- الزام استوپل
- تعهدات انجام نشده موجر
- تعهدات نگهداری و تعمیرات
- گزینه هایی برای تمدید، گسترش، خرید
- حق اجاره فرعی، واگذاری و/یا به عهده گرفتن
- انقضای تعهدات غرامت
- حفاظت از محیط زیست، تعهدات
- دفع سپرده های وثیقه
- اختلافات معلق
بدهی موجود تجزیه و تحلیل بدهی های موجود برای تعیین محدودیت های پرداخت بدهی از جمله بررسی:
- قرارداد وام، سفته
- سند اعتماد / رهن
- واگذاری اجاره، اجاره و درآمد
- قراردادها و ضمانت های امنیتی
- صورت های مالی
- تعهد نامه وام
- شرایط مالی را مرور کنید
- مبلغ اصلی پرداخت نشده
- نرخ بهره، بهره تعلق گرفته است
- نرخ استهلاک/پرداخت بالن
- مدت و پرداخت ها
- امانی مالیاتی و امانی بیمه
حق ارتفاق، مجوزها، مجوزها و خدمات. بررسی دقیق باید شامل بررسی مجوزها، مجوزها، حق ارتفاق و دسترسی به خدمات آب و برق باشد:
- حق ارتفاقات مربوط
- مجوزهای ساختمان و سیستم ساختمانی
- مجوزهای ساختمانی و مجوزهای دسترسی
- مجوزهای زیست محیطی
- مجوز فعالیت ویژه
- مجوزهای تجاری
- آب و فاضلاب و زهکشی طوفان
- برق
- گاز
- تلفن و مخابرات
مسائل و تعهدات زیست محیطی. نقض قوانین زیست محیطی می تواند منجر به مسئولیت قابل توجهی برای پاکسازی شود، بنابراین باید بررسی شود:
- مجوزهای زیست محیطی و انطباق
- مطابقت با قوانین فدرال، ایالتی، محلی
- اقدامات اجرایی در انتظار یا تهدید
- سابقه انطباق املاک
- بازرسی های ایالتی، فدرال یا محلی موجود است
- بالقوه برای دعوای قضایی سمی
- آلودگی از املاک مجاور
ساختمان و پهنه بندی و سایر مقررات متفرقه. با تأیید انطباق با موارد زیر تأیید کنید که استفاده فعلی و مورد نظر از ملک قانونی است:
- قوانین ساختمان و آتش نشانی
- قانون آمریکایی های دارای معلولیت (ADA)
- بررسی گواهی سکونت
- انطباق با طرح جامع
- رعایت منطقه بندی
- طرح جامع محلی
- توسعه واحد برنامه ریزی شده (PUD)
- موافقت نامه های الحاقی و یادداشت های پلاک
- تخلیه آب طوفان
- حیات وحش / گونه های در حال انقراض / تالاب ها
- خدمات آب و فاضلاب
بررسی عنوان، جستجوهای سوابق عمومی، مالیات ها و ارزیابی ها. تلاشهای لازم باید شامل جستجوی تعداد بیشماری از سوابق عمومی و دریافت تعهدات عنوان یا چکیدهها برای بررسی باشد:
- توضیحات حقوقی
- رعایت نظرسنجی
- نقشه ارزیاب مالیاتی
- اعطای عنوان
- الزامات انتقال می تواند برآورده شود
- تصرف نامناسب، حق ارتفاق دستوری
- غرامت حق حبس مکانیکی
- حق ارتفاق منفعت/بار بر زمین
- میثاق ها، شرایط و محدودیت ها
- حق حبس، اسناد، وام مسکن، پرونده های UCC
- حق التزام مکانیک، حق حکم،
- توقیفات زیست محیطی
- حقوق انجمن
- بیمه عنوان ارزیابی
- سوابق املاک و مستغلات UCC و شهرستان
- سوابق دعاوی و ورشکستگی
- سوابق حق حكم
- منشی و ثبت کننده سوابق شهرستان
- سوابق دفتر مرکزی بایگانی
- سوابق تشخیص مالیات
- مالیات بر فروش قابل پرداخت در اموال شخصی
بررسی عمیق قبلی فرآیند بررسی دقیق املاک و مستغلات یک هدف منحصر به فرد دارد: به سرمایه گذاران نشان می دهد که تا زمانی که توسعه دهنده، حامی مالی یا صندوق به دنبال سرمایه گذار است، این طرف ها باید میزان قابل توجهی از بررسی دقیق را انجام داده باشند، که سرمایه گذاران می توانند آن را انجام دهند. درخواست کپی از بدون هزینه یا زمان صرف شده توسط خود. در اینجا چند پیشنهاد برای ادامه وجود دارد:
PIGGY-back on Complete DLE Diligence
برای شروع فرآیند سرمایه گذاری، سرمایه گذار مواد پیشنهادی خصوصی از جمله تفاهم نامه قرار دادن خصوصی (PPM) را دریافت می کند. قرارداد اشتراک (با پرسشنامه سرمایه گذار)؛ یک قرارداد مشارکت (برای مشارکت های محدود) یا توافق نامه عملیاتی (برای شرکت های LLC)؛ و سایر اسناد پشتیبان برای افشای شرایط پیشنهاد و شایستگی پروژه. این مواد و نمایشگاههای ارائهشده باید به دقت بررسی شوند و به همه سؤالات رسیدگی شود. هیجان شرکت در یک معامله املاک و مستغلات باید با دقت لازم برای سرمایه گذاری عاقلانه متعادل شود.
پس از بررسی مواد پیشنهادی برای یک یا چند پروژه و انتخاب یک سرمایه گذاری، قبل از اجرای قرارداد اشتراک و وجوه سیم کشی، پیشنهاد می شود از بین دسته های فوق مدارک بررسی لازم را درخواست کنید:
تجربه توسعه دهنده تجربه توسعه دهنده یکی از مهمترین عواملی است که موفقیت یک پروژه املاک را تعیین می کند. قبل از سرمایهگذاری، سرمایهگذار باید سوابق توسعهدهنده را بررسی و تأیید کند و بپرسد که توسعهدهنده چند معامله در گذشته انجام داده است و آیا توسعهدهنده تجربه با کلاس دارایی فعلی دارد. همیشه نام توسعهدهنده و اعضای تیم آن را در اینترنت جستجو کنید و به دنبال تجربه و سوابق و همچنین دعاوی گذشته، ورشکستگیها، حق التزام و قضاوت یا دعاوی در انتظار نقض قرارداد یا نقض قوانین اوراق بهادار باشید.
اسناد مالکیت، تامین مالی و مالکیت. سرمایه گذاران باید درخواست کنند و توسعه دهنده باید اسناد مالکیت را برای اثبات تملک ملک ارسال کند. اگر هنوز تملک نشده است، توسعهدهنده باید تعهدنامه و قرارداد تملک زمین را برای نشان دادن تلاشها برای به دست آوردن ملک و همچنین ارائه جدول زمانی برای پایان خرید ارائه کند. علاوه بر این تلاش، درخواست موافقتنامه وام ارشد برای نشان دادن اینکه تامین مالی ارشد در دست است یا در حال انجام است، دلیلی بر مشروعیت پروژه و اینکه بودجه آن به درستی تامین خواهد شد، فراهم می کند.
گزارش ها و مطالعات شخص ثالث. گزارشهای شخص ثالث که برای پروژه توسط توسعهدهنده یا وامدهنده ارشد آن تهیه میشود، بیطرفترین تحلیلها را از نقاط قوت و ضعف دارایی ارائه میکند. گزارشهای بالقوه شامل ارزیابی اموال، ارزیابیها، ارزیابیهای زیستمحیطی سایت، بررسیها، مطالعات مهندسی، گزارش وضعیت املاک، مطالعات امکانسنجی، گزارشهای عنوان، گزارشهای وضعیت ملک و غیره است که موارد زیادی را نشان میدهد. اولاً، در دسترس بودن این گزارش ها مشروعیت پروژه را اثبات می کند (یعنی ، که یک پروژه واقعی است). دوم، این گزارشها شواهدی از ظرفیت توسعهدهنده برای مدیریت صحیح یک پروژه ارائه میکنند، زیرا بودجه و تجربه لازم برای تکمیل تجزیه و تحلیل دقت لازم را دارد. در نهایت، محتویات این گزارشها درباره دوام پروژه بحث میکند که باید قبل از سرمایهگذاری با وجود ادعاهای موجود در PPM و مواد بازاریابی مورد توجه قرار گیرد.
بررسی های متفرقه اضافی. در نهایت، سرمایهگذاران باید درخواست هر یک از اسناد دیگری را که در بالا تحت عنوان «حوزه دقت توسعهدهنده» که برای پروژه فعلی قابل اجرا است، بخواهند.
خبر خوب این است که هیچ یک از مراحل فوق هیچ هزینه ای را برای سرمایه گذار ایجاد نمی کند. تنها هزینه زمان است که باید جزئی باشد و منفعت بی پایان حاصل شود. امتناع از ارائه مواد مورد نیاز بررسی دقیق به سرمایه گذار باید نشانه قرمز این واقعیت باشد که:
- این پروژه هنوز در مراحل ابتدایی خود قرار دارد، بنابراین برای سرمایه گذاری عاقلانه در مراحل اولیه بررسی دقیق، بسیار زود است.
- توسعهدهنده، حامی مالی یا مدیران صندوق ممکن است فاقد تجربه کافی برای انجام بررسیهای لازم باشند، بنابراین سرمایهگذاری غیرعاقلانه خواهد بود. یا
- توسعهدهنده، حامی مالی یا صندوق یک پروژه قانونی را تبلیغ نمیکند، بنابراین شاید هرگز زمان خوبی برای سرمایهگذاری نباشد.
به یاد داشته باشید که در صورت لزوم همیشه مایل باشید که از سرمایه گذاری دوری کنید.
شرکت عامل با دقت نظر
با توجه به تغییرات در برنامه EB-5 که از 21 نوامبر 2019 اجرایی شد، تعدادی از منابع مالی غیرمنقول برای کسب و کارهای عاملی که به دنبال سرمایه برای گسترش عملیات شرکت خود هستند، وارد بازار EB-5 شده است. این مشاغل معمولاً به دنبال کمتر از پنج سرمایه گذار EB-5 هستند. با این حال، مهم است که به خاطر داشته باشید که فقط به دلیل اینکه افزایش ممکن است اندک باشد، به این معنی نیست که ریسک این سرمایه گذاری های بالقوه نیز کم است. تأیید ادعاهای شرکت در مورد ماهیت شرکت متقاضی سرمایه و مدل تجاری آن مهم است.
بررسی دقیق تجاری یک بررسی جامع از کسب و کار، موقعیت مالی و چشم اندازهای یک شرکت و شناسایی خطرات عمده مرتبط با تجارت آن است. این عمدتاً تمرینی برای جمعآوری تمام اطلاعات مرتبط در مورد، و تأیید صحت و کفایت افشا است که با ارجاع به اطلاعات جامع شرکت درج شده است. موضوع هو طرح کسب و کار و تفاهم نامه قرار دادن خصوصی.
محدوده مناسب بررسی بررسی دقیق تجاری از معامله ای به معامله دیگر بسته به عوامل متعددی از جمله ماهیت کسب و کار شرکت خاص، سطح ریسک موجود در عرضه، نوع اوراق بهادار ارائه شده، و حوزه های قضایی که در آن ارائه می شود، متفاوت است. اوراق بهادار فروخته می شود مهم است که سرمایه گذاران در نظر داشته باشند که این فصل راهنمای قطعی برای انجام بررسی دقیق نیست. هیچ قانون سخت و سریعی وجود ندارد. ایجاد مجموعه ای یکسان از رویه های دقت لازم برای همه معاملات امکان پذیر نیست. تعیین میزان دقت لازم یا مناسب یا آنچه که یک "تحقیق معقول" را تشکیل می دهد بسته به واقعیت ها و شرایط خاص هر پیشنهاد و هر شرکت متفاوت است.
آنچه در زیر می آید خلاصه ای از موارد کلیدی است که باید به عنوان بخشی از فرآیند بررسی دقیق سرمایه گذار EB-5 در ارتباط با یک پیشنهاد خصوصی برای سرمایه گذاری در یک تجارت عملیاتی پوشش داده شود. در عمل، تحقیقات دقت لازم را می توان به موارد زیر دسته بندی کرد:
- پشتکار تجاری؛
- اهتمام حقوقی؛ و
- مالی و حسابداری
اهتمام به کسب و کار
بررسی دقیق تجاری برای کسب دانش عمیق (تجاری و مالی) از شرکت (چه در صورت سرمایه گذاری مستقیم و چه سرمایه گذاری از طریق یک مرکز منطقه ای) و ارزیابی وضعیت مالی، بدهی ها، قراردادهای مادی، کارکنان اجرایی آن انجام می شود. ، ریسک های مادی و امکان سنجی بازاری که در آن فعالیت می کند. کوشش تجاری موضوعات گسترده ای را در نظر می گیرد، از جمله:
- بازاری که کسب و کار در آن فعالیت می کند.
- رقبا و موانع ورود
- نقاط قوت و ضعف کسب و کار.
- تولید، فروش و بازاریابی کسب و کار.
- تحقیق و توسعه.
- پیش بینی ها و بودجه کسب و کار
- پتانسیل رشد و استراتژی آینده
- ارتباط با سهامداران عمده
- استفاده از درآمد حاصل از سرمایه گذاری
- این که آیا کسب و کار قبل از درآمد است یا پس از درآمد.
بررسی دقیق تجاری با استفاده از برخی یا همه تحقیقات زیر انجام می شود:
- بررسی کامل از موضوع هو طرح تجاری منطبق
- درخواست جلسه ای با مدیریت ارشد برای پرسیدن سؤالات خاص در رابطه با سابقه شرکت، محصولات و خدمات، بازار رقابتی، تحقیق و توسعه، فروش و بازاریابی و هر سؤال دیگری که در طرح کسب و کار پوشش داده نمی شود یا در آن پشتیبانی نمی شود.
- درخواست یک گشت و گذار در سایت از امکانات اصلی یا مکان های خرده فروشی کسب و کار کنید.
- اطلاعات مالی تاریخی و پیشبینیشده کسبوکار، ترجیحاً دفاتر و سوابق مالی تهیهشده توسط یک حسابدار یا بهتر است بگوییم مالی حسابرسی شده را مرور کنید.
- گزارش ها و مطالعات شخص ثالث درخواست شده از مشاوران شخص ثالث مانند مطالعات امکان سنجی یا ارزیابی ریسک مربوط به کسب و کار آنها را که در ارزیابی پیشنهادات مندرج در تفاهم نامه قرار دادن خصوصی مفید است، بررسی کنید. سرمایه گذاران بالقوه باید در صورت وجود چنین مطالعات یا گزارش هایی درخواست دهند.
بررسی قانونی. حوزههای اصلی بررسی که در بررسی قانونی تحت پوشش قرار میگیرد، شامل تجزیه و تحلیل موارد زیر است:
- اسناد سازمانی شامل ساختار سرمایه، اساسنامه و آیین نامه ها و حقوقی که سرمایه گذاران EB-5 در مقایسه با حقوق مدیریت و سایر سهامداران خواهند داشت.
- مالکیت معنوی و فناوری، مجوزها، و پرونده های مناسب برای محافظت از دقت شرکت.
- قراردادهای با اهمیت، به معنای قراردادهایی که برای کسب و کار با اهمیت هستند و خطرات تجاری یا مسئولیتی با اهمیتی برای کسب و کار به همراه دارند. بررسی قراردادهای مادی می تواند مسائل مختلفی را برای بررسی ایجاد کند، از جمله:
- آیا قرارداد اعتباری یا سایر اسناد بدهی قبل از ادامه پیشنهاد نیاز به اصلاح دارد؟
- آیا به عنوان مثال یک قرارداد عمده تامین در آینده نزدیک فسخ خواهد شد؟
- آیا کسب و کار چند قرارداد یا مشتری خاص دارد که برای دوام آن ضروری است؟
- مسائل مالیاتی که ممکن است بر سلامت شرکت تأثیر بگذارد.
- مدیریت و کارکنان، از جمله ترتیبات پرداخت غرامت و مزایا.
- مسائل زیست محیطی.
- اینکه آیا کسب و کار درگیر هر گونه اختلاف مهم یا دعوی قضایی است.
- پوشش بیمه ای مناسب
- بررسی مالکیت هر ملک و محل عمده.
- چارچوب نظارتی، از جمله انطباق با قوانین و مقررات مربوط به کسب و کار.
- استراتژی، برنامه ها و پیش بینی های صادرکننده.
- چشم انداز صنعت و هر گونه مسائل خاص در بخش صنعت تجارت.
سرمایه گذاران بالقوه (یا وکلای آنها) همچنین اطلاعات مربوط به یک کسب و کار را از منابع مختلف دیگر به دست می آورند. در حالی که وب سایت یک شرکت نقطه شروع خوبی است، سرمایه گذاران همچنین باید اینترنت را برای اخبار و اطلاعات دیگر در مورد تجارت، مدیریت و صنعت آن جستجو کنند. با این حال، برخی از منابع سنتیتر برای اطلاعات در مورد داراییهای نامشهود همچنان مهم هستند. مثلا:
- وجود هر گونه حق اختراع و علائم تجاری ثبت شده، از جمله هرگونه درخواستی که ثبت شده است را می توان در اداره ثبت اختراع و علائم تجاری ایالات متحده یافت.
- اطلاعات مربوط به اموال غیرمنقول را می توان در بخش ثبت زمین محلی یافت.
علاوه بر این، مشاور شرکت ممکن است در موارد خاصی دستور جستجوی موارد زیر را در رابطه با بدهی و ورشکستگی شرکت در نظر بگیرد:
- پرونده های ورشکستگی
- پرونده های UCC
- حق مالیات فدرال، مالیات ایالتی، و حکم توسط یا علیه کسب و کار و شرکت های تابعه آن.
این جستجوها را می توان از طریق یک شرکت خدمات شرکتی سفارش داد، که با هماهنگی و جستجو در سوابق عمومی هر ایالت و شهر یا محل دیگر برای شواهدی مبنی بر هرگونه پرونده ورشکستگی یا حق بستانکار یا مالیاتی اقدام می کند. به عنوان مثال، جستجوی حق حبس باید برای وضعیت ثبت کسب و کار و شرکت های تابعه آن دستور داده شود. سایر منابع عمومی اطلاعات در مورد یک کسب و کار عبارتند از:
- هرگونه پرونده نظارتی عمومی توسط کسب و کار.
- بیانیه های مطبوعاتی کسب و کار و شرکت های تابعه آن و سایر شرکت های وابسته.
- تحلیلگران و آژانس های رتبه بندی در مورد تجارت یا بخش صنعت آن گزارش می دهند.
- سایر پوشش های رسانه ای شخص ثالث از تجارت یا بخش صنعت آن.
با این حال، مقدار قابل توجهی از اطلاعاتی که باید بررسی شوند را فقط می توان از خود کسب و کار به دست آورد. مصاحبه با مدیریت کسب و کار می تواند اطلاعات ارزشمندی را ارائه دهد. بسیاری از اطلاعات مهم در مورد یک کسب و کار و کسب و کار آن ممکن است مستند ضعیفی داشته باشند یا اصلاً مستند نباشند. زمان مدیریت منبع ارزشمندی است، بنابراین سؤالات باید از قبل آماده شوند و باید به اطلاعاتی محدود شوند که در جای دیگر در دسترس نیستند. علاوه بر این، بسته به کسب و کار خاص، بازدید از سایت را برای مشاهده مستقیم امکانات کسب و کار در نظر بگیرید. آیا ساختمان ها و تجهیزات به خوبی نگهداری می شوند؟ آیا شواهدی دال بر مشکلات زیست محیطی وجود دارد؟ آیا مشتریان آنها هستند؟
بررسی دقیق مالی و حسابداری. بررسی دقیق مالی و حسابداری معمولاً توسط حسابداران هدایت میشود و با اعضای بخش حسابداری، خزانهداری و امور مالی و همچنین حسابرسان خارجی آن انجام میشود. بررسی دقیق مالی معمولاً شامل بررسی موارد زیر است:
- تاریخی و فرم پیشنهادی صورتهای مالی شامل هرگونه تغییر بااهمیت نسبت به دوره گزارش سال قبل و اقلام بااهمیت در صورتهای مالی (مانند تجدید ارائه، کاهش ارزش، معاملات غیرعادی، خریدها، مشتقات و پوشش ریسک، ذخایر، ترتیبات خارج از ترازنامه، یا بدهی های ثبت نشده).
- پیش بینی ها، بودجه ها و هر برنامه بلندمدت کسب و کار.
- اوراق بدهی معوق، تسهیلات اعتباری موجود، و سایر ترتیبات تأمین مالی، و تعیین اینکه آیا این پیشنهاد ناقض هر یک از میثاق های مالی موجود شرکت است یا خیر.
- وضعیت مالی جاری ناشر و شرایط در صنعت آن.
- گزارش های تحقیقاتی سایر تحلیلگران
- روندهای تاریخی در صنعت
- چشم انداز کسب و کار این شامل مقایسه انتظارات در برابر روندهای آتی بر اساس عواملی مانند پیش بینی بودجه و جریان نقدی است.
- شرایط صنعت و رقابت مشتریان اصلی کسب و کار چه کسانی هستند و قراردادهای اصلی کدامند؟
- استفاده از عواید. دقیقاً چگونه مورد استفاده قرار خواهند گرفت؟
- برآورد هزینه های سرمایه ای
پرچم های قرمز در صورت های مالی سرمایهگذاران بالقوه باید از هرگونه «پرچم قرمز» در صورتهای مالی که ممکن است نشاندهنده عدم استناد به صورتهای مالی باشد، آگاه باشند. برخی از نمونه های پرچم قرمز عبارتند از:
- تغییرات در ارزیابی ریسک اعتباری داخلی
- سرقفلی/کاهش دارایی.
- افزایش درآمد با سود غیرمعمول یا یکباره.
- انتقال هزینه های جاری به دوره بعدی یا انتقال درآمدهای آتی به دوره جاری.
- الگویی از بدهکاری اعضای سندیکای پذیره نویسی به مدیران کسب و کار.
- واحدهای خارج از ترازنامه
- بسیاری از سفارشات عقب افتاده از مشتریان.
- مدیریت ادعا می کند که کلید اطلاعات یک تراکنش با اهمیت در دسترس نیست.
- تاریخنگاری قرارداد فروش به منظور امکان شناسایی به موقع درآمد.
- یک مقاله مطبوعاتی مالی که حسابداری تهاجمی یک کسب و کار را زیر سوال می برد.
- رزرو محموله های قابل توجه در پایان سه ماهه.
- روشهای فروش تضمینی که به مشتریان امکان میدهد کالاهای غیر معیوب را مبادله یا بازگردانند.
- ساختارهای سازمانی پیچیده بدون هیچ هدف تجاری آشکار.
- سیستم های عقب افتاده و روش های کنترل در طول دوره رشد سریع.
- حسابها یا عملیاتهای مهم در حوزههای قضایی بهشت مالیاتی.
مجدداً، امتناع از ارائه مواد بررسی لازم برای سرمایهگذار باید علامت قرمزی برای ادامه ندادن باشد.
اهتمام لازم به مهاجرت
از آنجایی که سرمایه گذار با انگیزه مهاجرت در حال تصمیم گیری برای سرمایه گذاری است، سرمایه گذاران بالقوه EB-5 باید این احتمال را که سرمایه گذاری به اهداف مهاجرتی آنها انجام می دهد ارزیابی کنند. سرمایه گذاران بالقوه EB-5 ممکن است برای این تحلیل به مشاور مهاجرت خود اعتماد کنند که به طور کلی باید شامل موارد زیر باشد:
منطقه استخدامی هدفمند
به منظور تأیید اینکه سرمایه گذاران مقدار مناسبی را سرمایه گذاری می کنند، باید بدانند که آیا کسب و کار دریافت کننده سرمایه گذاری در الف است یا خیر منطقه استخدامی هدفمند (TEA). اگر سرمایه گذاری در TEA باشد، حداقل سرمایه گذاری 800,000 دلار و در غیر این صورت حداقل سرمایه گذاری 1,050,000 دلار است.
کسب و کار باید به همه سرمایه گذاران EB-5 نامه ای از یک کارشناس EB-5 ارائه دهد مبنی بر اینکه سرشماری که در آن کسب و کار در آن واقع شده است TEA یا در مجاورت TEA و میانگین موزون نرخ های بیکاری در هر دو TEA و TEA است. سرشماری مجاور بیش از 150 درصد از میانگین بیکاری کشور است. از طرف دیگر، کسب و کار می تواند سرمایه سرمایه گذار EB-5 را در یک منطقه روستایی مستقر کند که به حداقل مبلغ سرمایه گذاری 800,000 دلاری نیز نیاز دارد. سرمایه گذاران EB-5 نباید سرمایه گذاری 800,000 دلاری را بدون شواهدی مبنی بر اینکه وجوه در یک TEA مستقر خواهند شد، در نظر بگیرند.
ایجاد شغل
هر یک سهم سرمایه سرمایه گذار EB-5 باید برای ایجاد ده شغل در یک دوره سه تا پنج ساله مستقر شوند. سرمایهگذاران باید بررسیهای لازم را انجام دهند، همانطور که در بالا توضیح داده شد تا اطمینان حاصل کنند که سرمایهگذاری احتمالاً این تعداد شغل مورد نیاز را ایجاد میکند. سرمایه گذاران باید به دنبال سرمایه گذاری در پروژه هایی باشند که انتظار دارند بیش از 10 شغل مورد نیاز برای هر سرمایه گذار ایجاد شود و سرمایه گذاران نباید پروژه ای را در نظر بگیرند که ادعا می کند کمتر از 12 شغل برای هر سرمایه گذار ایجاد می کند.
پروژه هایی که از طریق یک مرکز منطقه ای انجام می شوند باید تجزیه و تحلیل ایجاد شغل را ارائه دهند که توسط یک اقتصاددان واجد شرایط EB-5 تهیه شده است. در صورتی که تحلیل ایجاد شغل ارائه شده باشد، باید توسط وکلای واجد شرایط اوراق بهادار یا مهاجرت با تجربه در EB-5 بررسی شود و فرضیات و محاسبات مندرج در تجزیه و تحلیل باید توسط سرمایه گذار تأیید شود. سرمایهگذاری در کسبوکارهای عملیاتی و سایر سرمایهگذاریهای کوچکتر ممکن است به تحلیل ایجاد شغل متکی نباشد. در این موارد، ضروری است که استراتژی ایجاد شغل در کسب و کار روشن و معقول باشد. بررسی دقیق تجاری باید برای تأیید، تا حد امکان، ادعاهای ایجاد شغل در کسب و کار انجام شود.
مرکز منطقهای Due Diligence
اگر سرمایه گذاری EB-5 از طریق یک مرکز منطقه ای مورد تایید USCIS انجام شود، سرنوشت سرمایه گذار در دستان مرکز منطقه ای و همچنین توسعه دهنده است. بنابراین، سرمایه گذاران باید از صفحه مرکز منطقه ای تایید شده وب سایت USCIS بازدید کنند تا تعیین مرکز منطقه ای را تأیید کنند و وب سایت مرکز منطقه ای را با توجه به تجربه و سابقه آن بررسی کنند و مراقب هرگونه علامت قرمز در مورد معاملات قبلی و استعلامات قانونی باشند.
شرط "در معرض خطر".
قوانین برنامه EB-5 ایجاب می کند که سرمایه سرمایه گذاران EB-5 باید در طول مدت اقامت مشروط سرمایه گذار "در معرض خطر" باقی بماند. دوره اقامت مشروط دوره تقریباً دو ساله ای است که از ورود سرمایه گذار به ایالات متحده شروع می شود و پس از ثبت درخواست I-829 سرمایه گذار به پایان می رسد. در ابتدا، سرمایهگذاران میخواهند از طریق بررسیهای منظم خود تأیید کنند که پروژهای که سرمایه آنها در آن مستقر شده است، پروژهای باثبات است که فراتر از اقامت مشروط آنها باقی میماند و پیشرفت میکند. با این حال، در هر دو حوزه املاک و مستغلات و کسب و کارهای عملیاتی، استراتژی های خروج وجود دارد و انحلال نهایی سرمایه گذاری سرمایه گذار در نظر گرفته می شود. سرمایه گذاران باید مطمئن باشند که راه حل یا استراتژی باز استقرار وجود دارد، به طوری که اگر دوره اقامت مشروط آنها به پایان نرسیده باشد، سرمایه گذاری آنها می تواند در پروژه "در معرض خطر" دیگری مستقر شود.
با این حال، همه راهحلها یا استراتژیهای استقرار مجدد به طور یکسان ایجاد نمیشوند. در ارزیابی استراتژی استقرار مجدد یک کسب و کار، سرمایه گذاران باید موارد زیر را در نظر بگیرند:
- آیا سرمایه گذاری آنها به وسیله نقلیه ای که نتیجه مهاجرت مطلوبی را به همراه خواهد داشت، مستقر می شود؟
- آیا سرمایه گذاری آنها در پروژه ای قابل مقایسه با کسب و کار مجدداً مستقر می شود؟
- آیا سرمایهگذاری مجدداً در پروژهای که توسط کسبوکار کنترل میشود یا توسط یک تیم مدیریت ناآشنا به کار گرفته میشود؟
- آیا سرمایه گذاری آنها به یک پروژه مخاطره آمیز تبدیل می شود؟
- در صورت وجود، سرمایه گذاران در سرمایه گذاری مجدد چه اطلاعاتی مانند حق انصراف یا حق تایید خواهند داشت؟
- آیا سرمایه گذاران می توانند با نهادی که وجوه توزیع شده آنها را دریافت می کند موافقت کنند؟ (سرمایه گذاران باید بدانند که معمولاً حق رضایت ارائه نمی شود.)
- آیا آنها می توانند در مدت کوتاهی پس از پایان اقامت مشروط خود به بازپرداخت سرمایه خود برسند یا سرمایه آنها نقدینگی ندارد و در پروژه مجدد قفل شده است؟
- تاریخ نقدینگی پیشبینیشده پروژه مجدداً چه زمانی است؟
- آیا سرمایهگذاری مجدد دارای بازده یا سهم سود یکسانی است یا سرمایهگذاران در ازای توزیع مجدد سرمایه از بازده بیشتری برخوردار خواهند شد؟
- آیا آنها اطلاعات کافی برای ارزیابی استراتژی استقرار مجدد یک کسب و کار دارند؟
عوامل فوق به طور مساوی در زمینه مرکز منطقه ای و در مورد سرمایه گذاری های مستقیم اعمال می شود و عملکرد آنها ریسک مهاجرت را به میزان قابل توجهی کاهش می دهد.
بررسی دقیق نیازمند زمان و توجه به جزئیات است که سرمایه گذاران را از اشتباهات پرهزینه نجات می دهد. بررسی جامع قبل از سرمایه گذاری یک استراتژی مدیریت ریسک است که باید توسط همه سرمایه گذاران جدی انجام شود. در حالی که هیچ چیز در سرمایه گذاری کاملاً قطعی نیست، اما دقت نظر می تواند سطح بسیار بالاتری از اطمینان را ارائه دهد. انجام اقدامات لازم قبل از تعهد به سرمایه گذاری عمدتاً از عقل سلیم و در برخی موارد یک تعهد قانونی ناشی می شود. با این وجود، مطالعاتی وجود دارد که نشان می دهد همبستگی مثبتی بین میزان دقت سرمایه گذار و عملکرد بعدی سرمایه گذاری وجود دارد. به نظر میرسد که این همبستگی انواع مختلفی از سناریوهای سرمایهگذاری را در بر میگیرد و به شدت از مورد بررسی دقیق حمایت میکند.
در مورد مرحله بعدی در فرآیند EB-5 بخوانید: کدام ارائه دهندگان خدمات EB-5 می توانند به من در آماده سازی کمک کنند؟