تامین مالی EB-5 برای ساخت و ساز هتل

  نقشه راه هتلیر برای تامین مالی EB-5
برای ساخت، توسعه یا نوسازی هتل جدید:
ده قدم برای یک پیشنهاد EB-5 موفق

By کاترین دیبونو هلمز

به روز شده توسط دیلون کولوچی و کارکنان        

              La برنامه ویزای سرمایه گذار EB-5 به افراد غیر آمریکایی اجازه می دهد تا 800,000 دلار (یا 1.05 میلیون دلار) در تجارتی سرمایه گذاری کنند که انتظار می رود حداقل 10 شغل دائمی جدید برای هر سرمایه گذار ایجاد کند، و پس از بررسی و تأیید توسط خدمات شهروندی و مهاجرت ایالات متحده، ویزای مشروط دریافت کنند. USCIS»). پروژه های هتل یکی از بهترین دسته بندی های سرمایه گذاری برای سرمایه گذاران EB-5 هستند، زیرا آنها تمایل به ایجاد مشاغل عملیاتی بیشتری نسبت به بسیاری از مشاغل دیگر دارند، آنها سرمایه گذاری هایی در املاک و مستغلات هستند که از نظر ارزش نسبت به سایر اشکال سرمایه گذاری پایدارتر هستند. واجد شرایط بودن تامین مالی EB-5درک مدل کسب‌وکار آن‌ها برای سرمایه‌گذاران آسان است، و اغلب توسط یا تحت مجوزهای حق امتیاز با برندهای هتلی مانند هیلتون، هایات، اینترکانتیننتال، استاروود و ویندهام اداره می‌شوند که در سراسر جهان توسط سرمایه‌گذاران بالقوه EB-5 شناخته شده‌اند.

            برای آن دسته از توسعه دهندگان هتل که به دنبال دسترسی به منابع مالی EB-5 هستند، در اینجا گام های توصیه شده ما در مسیر یک تامین مالی موفق EB-5 آمده است:

            1.  تعیین کنید که آیا پروژه دارای ویژگی های لازم برای تأمین مالی موفقیت آمیز از طریق برنامه EB-5 است یا خیر. حامیان پیشنهادات سرمایه گذاری EB-5 همیشه به دنبال پروژه های جدید خوب هستند، اما بازار رقابتی است، و برای موفقیت، یک پروژه باید دارای نشانگرهای کلیدی باشد که نشان دهد پروژه برای سرمایه گذاران EB-5 جذاب است. لزومی ندارد که همه این عناصر فوراً وجود داشته باشند، اما هر چه زمانی که یک توسعه دهنده برای اولین بار به حامیان مالی احتمالی EB-5 نزدیک می شود، تعداد آنها بیشتر باشد، شانس توسعه دهنده برای جذب با تجربه ترین و موفق ترین حامیان مالی EB-5 بیشتر خواهد بود:

• کارهای مقدماتی پروژه - توسعه‌دهنده باید مقدار قابل توجهی از کارهای اولیه پروژه مانند اخذ مطالعه امکان‌سنجی بازار هتل، تهیه طرح‌ها و بودجه‌های اولیه برای پروژه، اخذ تاییدیه حق امتیاز یا قرارداد مدیریت هتل یا تعهدنامه، تملک ملک و تعیین منطقه بندی و الزامات مجوز. 
• توسعه دهنده با قدرت مالی و سابقه – موفق ترین پروژه های EB-5 آنهایی هستند که توسعه دهندگان با تجربه و قوی مالی دارند. حامیان و سرمایه گذاران EB-5 به طور یکسان خواهان پروژه هایی هستند که توسط شرکت های قوی با سابقه موفقیت در توسعه پروژه های مشابه اجرا شود. 
• تعهد حقوق صاحبان سهام توسعه دهنده - حامیان مالی و سرمایه گذاران EB-5 از پروژه هایی که توسعه دهنده تعهد مالی از سهام خود در پروژه سرمایه گذاری کرده است - 20٪ سهام یا بیشتر انتظار می رود. برخی از پروژه‌های EB-5 وجود دارند که توسعه‌دهنده کمتر از 20 درصد سهام در یک پروژه دارد، اما فروش آنها به سرمایه‌گذاران اغلب دشوارتر است، مگر اینکه عوامل متوازن دیگری وجود داشته باشد.
• تعهدات برای تامین مالی کل هزینه پروژه- سرمایه گذاران EB-5 می دانند که موفقیت توسعه اغلب به توانایی توسعه دهنده برای دریافت وام ارشد یا سایر منابع مالی بستگی دارد. سرمایه EB-5و داشتن یک وام ارشد متعهد یا سایر تامین مالی نشان می دهد که سایر وام دهندگان یا سرمایه گذاران پروژه را پذیرفته اند و تشخیص داده اند که این پروژه پتانسیل موفقیت را دارد. اگر یک توسعه‌دهنده سرمایه متعهد نداشته باشد، ممکن است نشان دهد که توسعه‌دهنده فعالانه به دنبال این تامین مالی است و نشانه‌هایی از علاقه به دست آورده است.

            2.  تعیین تعداد تخمینی مشاغل مستقیم و غیرمستقیم که ممکن است به پروژه اعتبار داده شود. تعداد مشاغل تأثیر مستقیمی بر حداکثر میزان سرمایه EB-5 که توسعه دهنده ممکن است در یک پیشنهاد EB-5 جمع آوری کند، با استفاده از فرمول اولیه 10 شغل در هر 800,000 دلار در سرمایه EB-5 خواهد داشت. یک اقتصاددان با تجربه در مدل های اقتصادی EB-5 می تواند برآورد اولیه ای از مشاغل مستقیم و غیرمستقیم که تحت برنامه EB-5 واجد شرایط می شوند را با استفاده از یکی از چندین مدل اقتصادی تایید شده به همراه اطلاعات ارائه شده توسط توسعه دهنده در مورد پروژه، از جمله اندازه و ویژگی های هتل، مکان ارائه دهد. از هتل، بودجه توسعه (طبقه بندی شده به هزینه های سخت، هزینه های نرم و هزینه های تامین مالی)، برند هتلی که هتل تحت آن اداره می شود، و پیش بینی پنج ساله درآمد و هزینه های هتل پس از تکمیل. همیشه بهترین کار هنگام تعیین مقدار سرمایه EB-5 است که جمع آوری می شود تا جایی که ممکن است "بالشتکی" از مشاغل اضافی باقی بماند تا به سرمایه گذاران نشان داده شود که مشاغل بیش از اندازه کافی برای حمایت از کل EB- وجود خواهد داشت. 5 سرمایه گذاری که توسط توسعه دهنده به دنبال آن است.

            3.  با یک یا چند مرکز منطقه ای مورد تایید USCIS در منطقه پروژه تماس بگیرید. اکثر پروژه های هتل EB-5 توسط یک USCIS تایید شده حمایت می شوند مرکز منطقه ایزیرا این امر برای دریافت اعتبار پروژه برای مشاغل غیرمستقیم و همچنین مستقیم الزامی است. USCIS گزارش داد که تقریباً 792 مرکز منطقه ای را از 6 ژانویه 2020 تأیید کرده است، بنابراین تعداد زیادی برای انتخاب وجود دارد. توسعه دهنده باید به دنبال مراکز منطقه ای با سابقه تامین مالی موفق EB-5 باشد. با این حال، یافتن این اطلاعات همیشه آسان نیست، زیرا هیچ سابقه عمومی از پروژه های موفق EB-5 وجود ندارد. بنابراین، توسعه‌دهنده باید با چند نفر از افراد با تجربه در کسب‌وکار EB-5 صحبت کند تا اطلاعاتی در مورد سوابق مراکز منطقه‌ای که توسعه‌دهنده در نظر دارد به دست آورد. توسعه دهنده نیز ممکن است در نظر بگیرد استخدام یک وکیل با تجربه EB-5 یا مشاوری برای کمک به این فرآیند که با چندین مرکز منطقه ای کار کرده است، اما مراقب پرداخت هزینه های نگهدارنده ماهانه یا قراردادهایی باشید که به راحتی قابل فسخ نیستند. در صحبت با یک یا چند مرکز منطقه‌ای، هدف توسعه‌دهنده باید تعیین این باشد که آیا مرکز منطقه‌ای به پروژه علاقه‌مند است یا خیر، مرکز منطقه‌ای چه شرایط مالی را به توسعه‌دهنده ارائه می‌کند تا از پروژه حمایت کند، مرکز منطقه‌ای چگونه پیشنهاد بازاریابی می‌دهد و پیشنهاد EB-5 را بفروشید، و چه پیشنهادات EB-5 دیگری را که مرکز منطقه ای با موفقیت انجام داده است.

            4.  سایر منابع احتمالی سرمایه EB-5 را در نظر بگیرید. چندین اوراق بهادار آمریکا وجود دارد دلالان دلال در حال حاضر خدمات افزایش سرمایه EB-5 را ارائه می دهد، و توسعه دهنده ممکن است با یک یا چند نفر از آنها تماس بگیرد تا علاقه آنها به پروژه را تعیین کند، آنها چقدر معتقدند که در بازار EB-5 به فروش می رسد و چه شرایط مالی را به کارگزار ارائه می دهند. پروژه. دلال-نماینده می تواند یک مرکز منطقه ای را برای حمایت از پروژه قرار دهد، و کارگزار-فروشنده می تواند مسئول استخدام عوامل بازاریابی در ایالات متحده و خارج از ایالات متحده باشد تا سرمایه گذاری های EB-5 را برای پروژه بفروشد. گزینه دیگر این است که مستقیماً با نمایندگان بازاریابی EB-5 غیرآمریکایی تماس بگیرید و با یک نماینده اصلی در مورد یک توافق بازاریابی مذاکره کنید. در هر مورد، برای توسعه‌دهنده مهم است که اطلاعاتی در مورد پیشینه افرادی که در نظر گرفته می‌شوند و همچنین سابقه آنها در تراکنش‌های قبلی EB-5 به دست آورد.

            5.  با مرکز منطقه ای، دلال-فروشنده ایالات متحده، یا نماینده بازاریابی غیرآمریکایی، نامه ای از قصد یا اصطلاح نامه وارد کنید.. Letter of Intent یا Term Sheet شرایط تجاری کلیدی تامین مالی پیشنهادی EB-5 را خلاصه می کند، از جمله میزان سرمایه ای که باید افزایش یابد، نرخ بهره یا بازده ترجیحی برای پرداخت مالی EB-5 افزایش یافته و هزینه تمام هزینه های اضافی که توسط توسعه دهنده پرداخت می شود. همچنین برای توسعه‌دهنده مهم است که برای هر وظیفه‌ای که ارائه‌دهنده EB-5 انجام می‌دهد، یک جدول زمانی درج کند و در صورتی که ارائه‌دهنده مطابق با جدول زمانی توافق‌شده عمل نکند، توسعه‌دهنده حق فسخ قرارداد را دارد. توسعه‌دهنده همچنین باید در مورد زمان‌بندی پرداخت‌هایی که توسعه‌دهنده به ارائه‌دهنده EB-5 انجام می‌دهد، با پرداخت‌های افزایشی به‌جای مبلغ کلان مذاکره کند، که اگر توسعه‌دهنده تصمیم به پایان دادن به EB داشته باشد، بازیابی آن دشوار خواهد بود. -5 ارائه دهنده برای شکست عملکرد بعد. علاوه بر این، توسعه‌دهنده باید در مورد زمانی که سرمایه EB-5 در اختیار توسعه‌دهنده قرار می‌گیرد، مذاکره کند. برخی از ارائه دهندگان سرمایه EB-5 اجازه نمی دهند سهم سرمایه هر یک از سرمایه گذاران EB-5 آزاد شود تا زمانی که آن سرمایه گذار درخواست اولیه ویزای خود را دریافت کند ( دادخواست I-526) که در حال حاضر به طور متوسط ​​13 ماه از تاریخ ثبت دادخواست توسط سرمایه گذار طول می کشد. اگر توسعه‌دهنده قبل از آن تاریخ به وجوه نیاز داشته باشد، توسعه‌دهنده باید قبل از اینکه سرمایه‌گذاران EB-5 تأیید درخواست‌های I-526 خود را دریافت کنند، آزادسازی «به‌موقع» وجوه را درخواست کند، اما این معمولاً مستلزم تدارک شرایطی برای بازگشت سرمایه است. برای هر سرمایه گذار EB-5 که درخواست I-526 آنها رد شده است. این شرط ممکن است به شکل ضمانت بازگشت وجه به سرمایه گذاران محروم EB-5 یا حساب بازپرداخت با بخشی از وجوه سرمایه گذاران EB-5 یا هر دو باشد. متناوباً، اگر آزادسازی زودهنگام وجوه در دسترس نباشد، توسعه‌دهنده باید به‌دنبال دریافت بودجه موقت «پل» در انتظار انتشار وجوه EB-5 باشد.

            6.  اسناد پیشنهادی را برای تامین مالی EB-5 آماده کنید. از آنجایی که تقریباً تمام تأمین‌های مالی EB-5 از طریق مشارکت‌های محدود یا شرکت‌های با مسئولیت محدود انجام می‌شود، تأمین مالی EB-5 شامل فروش اوراق بهادار است و باید همان الزامات ارائه‌شده اوراق بهادار را برآورده کند. به طور کلی، پیشنهادات EB-5 بر اساس مقررات D کمیسیون اوراق بهادار و بورس (برای عرضه خصوصی اوراق بهادار در داخل ایالات متحده) و مقررات S (برای عرضه فراساحلی اوراق بهادار در خارج از ایالات متحده) انجام می شود. هر دو مقررات D و مقررات S را می توان همزمان برای یک پیشنهاد EB-5 استفاده کرد. علاوه بر این، هر پیشنهاد EB-5 نیازمند یک طرح تجاری است که مطابق با الزامات USCIS تهیه شده است، و یک گزارش اقتصادی کامل که مبنای تعداد تخمینی مشاغل ایجاد شده در نتیجه پروژه را مستند کند. توسعه‌دهنده یا مرکز منطقه‌ای معمولاً یک تفاهم‌نامه قرار دادن خصوصی، قرارداد مشارکت محدود یا قرارداد با مسئولیت محدود برای صندوق ایجاد شده برای پذیرش سرمایه‌گذاری‌های EB-5 و یک قرارداد اشتراک برای پیشنهاد EB-5 آماده می‌کند. آ نویسنده طرح کسب و کار طرح تجاری را تهیه می کند و یک اقتصاددان گزارش اقتصادی را تهیه می کند. علاوه بر این، اگر سرمایه گذاری EB-5 به صورت وام انجام شود، باید اسناد وام تهیه شود. اگر از یک امانی استفاده می شود، باید یک نماینده امانی انتخاب شود و یک قرارداد امانی باید آماده شود. ارائه دهنده EB-5 معمولا اسناد پیشنهادی اصلی را به زبان اصلی در بازاری که سرمایه گذاری EB-5 در آن فروخته می شود ترجمه می کند.

            7.  پیشنهاد برای فروش را آماده کنید. علاوه بر اسناد ارائه قانونی، پیشنهاد EB-5 به ارائه سرمایه گذار و مواد بازاریابی با کیفیت بالا، مانند بروشورهای براق، ویدئوها، پاور پوینت ها و وب سایت ها نیاز دارد. اگر بازار اولیه خارج از ایالات متحده باشد، این مواد باید هم به زبان انگلیسی و هم به زبان اصلی در بازاری که سرمایه گذاری EB-5 در آن فروخته می شود، آماده شود. ارائه‌دهنده EB-5 ممکن است برخی از این مواد را آماده کند، اما اغلب از توسعه‌دهنده می‌خواهد روی یک ویدیو کار کند و تصاویر و رندرهایی را برای پروژه ارسال کند. پیشنهادات EB-5 باید هر بار یک سرمایه گذاری به سرمایه گذاران فردی فروخته شود، و بسیار مهم است که توسعه دهندگان منابع را برای ایجاد ارائه های جذاب و مواد بازاریابی که جذابیت شخصی قوی برای سرمایه گذاران EB-5 داشته باشد، صرف کنند. 

            8.  پروژه را برای سرمایه گذاران EB-5 بازاریابی کنید. ارائه‌دهنده EB-5، خواه دلال-فروشنده ایالات متحده، مرکز منطقه‌ای، یا عامل بازاریابی اصلی غیرآمریکایی باشد، مسئول ایجاد یک برنامه زمان‌بندی خواهد بود. سمینارهای سرمایه گذار EB-5 در کشور یا کشورهایی که عرضه EB-5 در آنها عرضه می شود برگزار می شود. اغلب از توسعه‌دهنده خواسته می‌شود در سمینارهای اولیه شرکت کند تا سرمایه‌گذاران بالقوه بتوانند با توسعه‌دهنده ملاقات کنند و در مورد پروژه سؤال بپرسند. علاوه بر این، ممکن است از توسعه دهنده خواسته شود که تورهای پروژه را با سرمایه گذاران بالقوه EB-5 هماهنگ کند و مترجمی برای این تورها در دسترس داشته باشد. بازاریابی یک پیشنهاد EB-5 زمان و تلاش زیادی است، و توسعه‌دهنده باید برای کمک به تلاش بازاریابی برای موفقیت آن آماده باشد. 

            9.  برای مشارکت محدود یا منافع شرکت با مسئولیت محدود اشتراک دریافت کنید و فرآیند درخواست ویزای EB-5 را برای هر سرمایه گذار آغاز کنید.. هر سرمایه‌گذار EB-5 معمولاً یک قرارداد اشتراک برای سرمایه‌گذاری EB-5 امضا می‌کند، کل مبلغ سرمایه‌گذاری خود را به یک حساب امانی منتقل می‌کند، و فرآیند مهاجرت را با ارائه یک دادخواست I-526 از طریق یک وکیل مهاجرت ایالات متحده آغاز می‌کند. در حال حاضر، USCIS اعلام کرده است که متوسط ​​زمان پردازش آن برای هر دادخواست I-526 32.5 تا 49.5 ماه (از 15 ژانویه 2020) از تاریخ ثبت است. شرایط قرارداد سپردن تعیین می‌کند که آیا هر سرمایه‌گذاری قبل از اعطای درخواست I-526 به توسعه‌دهنده آزاد می‌شود یا تا زمانی که درخواست I-526 اعطا شود، نگهداری می‌شود. همانطور که در مرحله 5 نشان داده شد، این ماده ای است که باید با ارائه دهنده EB-5 مذاکره شود و در اسناد ارائه شده EB-5 افشا شود. هنگامی که درخواست I-526 اعطا شد، به سرمایه گذار EB-5 اجازه می دهد تا برای ورود به ایالات متحده ویزای درخواست کند. سپس سرمایه گذار باید ویزای ورود را دریافت کند و ظرف شش ماه پس از دریافت ویزای ورود، وارد ایالات متحده شود. . تأیید دادخواست I-526 به سرمایه گذار اجازه می دهد تا دو سال پس از تاریخ در ایالات متحده بماند و سپس سرمایه گذار باید برای اقامت دائم در ایالات متحده درخواست I-829 را ارائه دهد، اما لطفاً توجه داشته باشید که 10,000 وجود دارد. - سقف سالانه تعداد ویزاها در دسته EB-5 و قانونی که سرمایه گذاران را از هر کشوری به 7 درصد سقف سالانه محدود می کند. به دلیل این سقف سالانه و تقاضای زیاد برای ویزای EB-5 از سوی ملیت های خاصی مانند چین، هند و ویتنام، وزارت امور خارجه ایالات متحده یک صف انتظار برای سرمایه گذاران خاص وضع کرده است که ورود سرمایه گذاران EB-5 به ایالات متحده را پس از این به تاخیر می اندازد. دادخواست I-526 مورد تایید قرار گرفت. این برای اولین بار در سال 2014 رخ داد و از آن زمان تا کنون هر سال تکرار شده است. این بدان معناست که سرمایه گذاران EB-5 از چین، ویتنام و هند ممکن است در دریافت ویزای ورود خود با تاخیر مواجه شوند، که به نوبه خود مدت زمانی را که در آن ملزم به ثبت نام هستند طولانی تر می کند. دادخواست I-829. (پسرفت موضوعی با چندین پیامد مهم است که در اینجا نمی توان به طور کامل در مورد آن بحث کرد، اما در این مقاله EB5 Investors Magazine توسط دیوید هیرسون و کلتوس وبر).

            10.  ارائه گزارش های دوره ای به سرمایه گذاران EB-5 و مستندسازی استفاده از صندوق های سرمایه گذاری EB-5. سرمایه‌گذاران EB-5 می‌خواهند از وضعیت پروژه مطلع شوند تا اطمینان حاصل شود که پروژه در حال تکمیل است و توسعه‌دهندگان باید برای صدور گزارش‌های سرمایه‌گذار دوره‌ای برنامه‌ریزی کنند. علاوه بر این، سرمایه‌گذاران EB-5 از توسعه‌دهنده می‌خواهند که مستندات استفاده از وجوه EB-5 خود را آماده کند، زیرا هر سرمایه‌گذار EB-5 موظف است این اطلاعات را با درخواست I-829 آن سرمایه‌گذار ظرف دو سال پس از تاریخ ثبت کند. همانطور که در مرحله 9 در بالا توضیح داده شد، سرمایه گذار وارد ایالات متحده می شود.  اخذ تاییدیه درخواست I-829 به طور سنتی از تاریخی که سرمایه گذار EB-5 برای اولین بار در یک پیشنهاد سرمایه گذاری می کند، تقریباً چهار تا پنج سال طول می کشد، اما بسته به مدت زمانی که سرمایه گذار برای دریافت تأییدیه درخواست I-526 و سپس دریافت ویزای ورود طول می کشد، ممکن است بیشتر طول بکشد، زیرا درخواست I-829 را نمی توان تا 90 روز قبل از سالگرد دو ساله ورود سرمایه گذار به ایالات متحده ارسال کرد. دوره اقامت دائم مشروط، که به طور کلی به این معنی است که پروژه هنوز باید در حال اجرا باشد و سرمایه گذاری EB-5 هنوز باید در پروژه سرمایه گذاری شود تا تقریباً زمانی که هر سرمایه گذار EB-5 درخواست I-829 خود را ارسال کند. در زمان ثبت درخواست I-829، هر سرمایه‌گذار باید ثابت کند که شرایطی که پروژه توسط USCIS در دادخواست سرمایه‌گذار I-526 تأیید شده است، برآورده شده است. این مستلزم آن است که توسعه‌دهنده شواهدی ارائه کند که نشان دهد تمام شرایط با اهمیت طرح تجاری مورد استفاده برای نشان دادن ایجاد مشاغل جدید برآورده شده است. اگر پروژه مطابق با طرح تجاری و گزارش اقتصادی که با درخواست I-526 سرمایه گذاران ثبت شده است ساخته شده و در حال فعالیت است، سرمایه گذاران باید درخواست I-829 خود را تأیید کنند و ویزای دائمی دریافت کنند. از سوی دیگر، اگر پروژه به هر دلیلی تکمیل نشده باشد، یا مطابق با طرح تجاری که برای ایجاد تعداد کافی شغل لازم است انجام نشود، سرمایه گذاران نمی توانند تاییدیه I- خود را دریافت کنند. 829 دادخواست. اگر درخواست I-829 مورد تایید قرار نگیرد، سرمایه گذاران احتمالا مجبور خواهند شد که ایالات متحده را ترک کنند و اگر همچنان مایل به جستجوی ویزای ایالات متحده هستند، با سرمایه گذاری EB-5 دیگری دوباره تلاش کنند. ریسک برای سرمایه گذاران EB-5 بسیار زیاد است، زیرا اگر آنها در پروژه ای شکست خورده سرمایه گذاری کنند، هم ویزا و هم پول خود را از دست می دهند. به همین دلیل، درک این نکته برای توسعه‌دهنده بسیار مهم است که بهترین پروژه‌ها برای تامین مالی EB-5، پروژه‌هایی هستند که بیشترین شانس را برای موفقیت در ساخت و بهره برداری برای مدت زمان لازم برای سرمایه‌گذاران EB-5 برای دریافت اولیه و اولیه خود دارند. ویزاهای دائمی