اگر در نظر دارید برنامه سرمایه گذار مهاجر EB-5 به عنوان مسیری برای اقامت دائم ایالات متحده، انتخاب پروژه سرمایهگذاری مناسب بسیار مهم است. با وجود گزینههای بسیار زیاد موجود، دانستن اینکه از کجا شروع کنید میتواند دشوار باشد. در اینجا عوامل کلیدی برای کمک به شما در تصمیمگیری آگاهانه و به حداکثر رساندن پتانسیل سرمایهگذاری شما آورده شده است.
هنگام درخواست ویزای EB-5، ضروری است که رویکردی شخصی برای انتخاب پروژه داشته باشید. این اجماعی بود که در وبینار اخیر با حضور متخصصان EB-5، ژاکلین تروینو از PSBP Law، بیان شد. ایشان خانا از اتحادیه سرمایهگذاران مهاجر آمریکایی (AIIA)، ترور اندرسون از شرکت HomeFed، و براکستون بارتلت از EB5LA.
متخصصان تأکید کردند که سرمایهگذاران EB-5 باید پروژه را به طور کامل ارزیابی کنند حامیان مالی و مراکز منطقهای، و اولویت دادن به کسانی که سابقهی اثباتشده دارند. آنها همچنین بر اهمیت شفافیت و مستندسازی دقیق تأکید کردند. علاوه بر این، آنها خاطرنشان کردند که خطرات ذاتی سرمایهگذاری جزئی جداییناپذیر از این فرآیند هستند و توصیه کردند که از ادعاهایی که بازگشت سرمایه را تضمین میکنند، خودداری شود.
برای تصمیمگیری جامع و آگاهانه هنگام انتخاب یک پروژه، این کارشناسان EB-5 توصیه میکنند عوامل کلیدی زیر را در نظر بگیرید:
هر پروژه EB-5 منحصر به فرد است
با توجه به تنوع پروژهها و شرایط، یک رویکرد متناسب برای تصمیمگیریهای سرمایهگذاری آگاهانه ضروری است. درخواست ویزای EB-5.
خانا گفت: «هر نوع پروژه متفاوت است. عوامل بنیادی بسیار بیشتری وجود دارند که اهمیت دارند. پروژههای غیراملاک زیادی وجود دارد. پروژههای تولیدی، نفت، گاز و کالاها نیز وجود دارند که همگی در دسترس هستند. نکته مهمی که میتوانم بگویم این است که به حامی پروژه نگاه کنید. سرمایهگذاران باید در مورد این موارد بپرسند: آیا آنها قبلاً این کار را انجام دادهاند؟ آیا میتوانند در حاشیه سود کار کنند؟ آیا در صورت کاهش نرخ بهره، به یک تامین مالی مجدد مطلوب متکی هستند؟»
از توسعهدهندگان یا مراکز منطقهایِ طفرهرو دوری کنید
یک سرمایهگذار باید مدارک مناسب را دریافت کند و مطمئن شود که دقیق و مشروع است. وکیل ژاکلین تروینو از شرکت حقوقی PSBP بر اهمیت ثبت صحیح کسب و کار تأکید کرد. او میگوید: «آنها نشان میدهند که کسب و کار در صورت لزوم ثبت شده، به درستی تنظیم شده، اسناد تجاری و توافقنامههایی دارند که نشان میدهد شما چقدر از آن مالکیت دارید، و همچنین، آیا سرمایهگذاری برای آن مالکیت لازم بوده است یا خیر.»
A امکان سنجی از جمله اسنادی است که سرمایهگذاران باید به آن دسترسی داشته باشند. اما این اسناد حساس به زمان هستند و ممکن است بر اساس شرایط بازار منقضی شوند. تأیید اعتبار متخصصانی که این کار را انجام دادهاند برای اطمینان از مشروعیت و تخصص آنها ضروری است.
اندرسون گفت: «بررسی کنید چه کسی مطالعه امکانسنجی را انجام داده است. در مورد پیشینه آنها تحقیق کنید و مطمئن شوید که معتبر هستند. اگر من بروم و برای پروژهای مطالعه امکانسنجی ارائه دهم، در حالی که قبلاً هرگز چنین کاری نکردهام، چه فایدهای دارد؟ مطمئن شوید که متخصصان پشتیبانی مناسبی دارید که این دادهها را ارائه میدهند.»
La بررسی اقتصادی طرحهای اشتغالزایی یک سند کلیدی دیگر است. با این حال، باید در طول زمان بدون تغییر باقی بماند.
خانا هشدار داد: «اگر بر اساس بودجهی ساختمانی که تعیین کردهاید، گزارش ایجاد شغل برای یک پروژه تهیه کنید. و سپس شروع به تغییر دینامیک یک پروژه کنید، به نظر میرسد که در حال ایجاد تغییرات اساسی در خود پروژه هستید که این یک علامت خطر بسیار بزرگ برای سرمایهگذاران است.»
ریسک بخشی از واقعیت سرمایهگذاری EB-5 است
تروینو افزود که پیچیدگیهایی در ارائه پیشنهادهای سرمایهگذاری و تضمینهایی که در مواد بازاریابی و اسناد پروژه به سرمایهگذاران ارائه میشود، وجود دارد.
او گفت: «هرگونه شرط یا عبارتی که نتیجه خاصی را تضمین کند. عوامل زیادی میتوانند در تأیید یا رد یک پیشنهاد نقش داشته باشند. در نهایت، عبارات موجود در اسناد ارائه شده به سرمایهگذاران نمیتواند بازگشت سرمایه یا نتیجهای را برای ارائه آنها تضمین کند. این قراردادها نمیتوانند بازپرداخت یا نتیجه خاصی را تضمین کنند، زیرا در نهایت، هر پرونده متفاوت است و عوامل مؤثر زیادی برای هر پرونده وجود دارد.»
عوامل مختلفی را در نظر بگیرید، نه فقط سابقه
سرمایهگذاران EB-5 به دلیل متغیرهای منحصر به فرد خود، در ارزیابی پروژههای املاک و مستغلات با چالشهایی روبرو خواهند شد.سابقهی توسعهدهنده مهم است، اما این تنها شاخص موفقیت نیست؛ موفقیت گذشته نتایج آینده را تضمین نمیکند.
خانا گفت: «سابقهی کاری به این معنی نیست که آنها همیشه همه چیز را درست انجام میدهند. سابقهی کاری خوب، به این معنی است که آنها میدانند چه کار میکنند. حال، اگر یک توسعهدهندهی تازهکار باشد، یا یک جمعآوریکنندهی کمک مالی که برای اولین بار وارد حوزهی توسعهی املاک و مستغلات شده باشد، من در مورد آن محتاط خواهم بود.»
متخصصان همچنین توافق داشتند که اگرچه سابقهی درخشان، تخصص یک توسعهدهنده را تضمین میکند، اما هر پروژه چالشهای منحصر به فردی را ارائه میدهد که میتواند بر موفقیت آن تأثیر بگذارد.
اندرسون افزود: «هر پروژهای که به آن نگاه میکنید، مجموعهای از متغیرها، مکانها و طبقات دارایی متفاوتی دارد و اینجاست که پیشبینی نتیجه یک پروژه میتواند بسیار دشوار باشد.»
اگر احساس میکنید که برای ارزیابی پروژه به تنهایی آمادگی ندارید، درخواست کمک کنید.
سرمایهگذاران EB-5 هنگام تصمیمگیری آگاهانه، رویکردهای متفاوتی را اتخاذ میکنند.
تروینو گفت: «ما سرمایهگذارانی را میبینیم که واقعاً به این موضوع علاقهمند هستند، و همچنین سرمایهگذارانی را میبینیم که خودشان این فرآیند را به عهده میگیرند. بعضی از مردم حتی نمیدانند که نمایندگان و دلالان و مواردی از این قبیل، گزینههایی هستند.»
خانا گفت، همکاری با متخصصان واجد شرایط برای مشاوره سرمایهگذاری EB-5 بسیار مهم است.
او خاطرنشان کرد: «با افرادی که مجوز دارند کار کنید. سرمایهگذاران زیادی هستند که سعی میکنند خودشان بخشی از این بررسیهای لازم را انجام دهند. و من اکیداً به آنها توصیه میکنم، به خصوص اگر در ایالات متحده مستقر هستند، با کسی که مجوز دارد صحبت کنید، کسی که مدتهاست در زمینه مشاوره EB-5 فعالیت میکند.»
براکستون بارتلت از EB5LA خاطرنشان میکند که در حالی که برخی از سرمایهگذاران ترجیح میدهند امور مالی خود را مدیریت کنند، برخی دیگر از ... سود میبرند. راهنمایی از نمایندگان و دلالانبسته به سطح راحتی آنها با سرمایهگذاری.
او گفت: «نمایندگان و دلالان میتوانند برای افرادی که خیلی آشنا نیستند، فوقالعاده مفید باشند. این یک نسخه برای همه نیست. واقعاً فقط به شما و صلاحدید شما به عنوان یک سرمایهگذار بستگی دارد، اینکه چقدر میخواهید احساس راحتی کنید، و اینکه آیا به آن انگیزه و راهنمایی اضافی نیاز دارید یا خیر.»
اندرسون همچنین توصیه میکند که سرمایهگذاران تحقیقات خود را انجام دهند و برای شناسایی متخصصان توانمند EB-5 به دنبال توصیههایی باشند. «کمی برای خودتان کار کنید، کمی تحقیق کنید، از دیگران بپرسید، زیرا همه نمایندگان و یا کارگزاران به طور یکسان تربیت نشدهاند.»
بررسی وضعیت اقتصادی پروژه
مشارکت سرمایهگذار حتی پس از انجام سرمایهگذاری نیز ادامه دارد. نظارت بر فرآیند سرمایهگذاری و پیشرفت مداوم پروژه نیز به همان اندازه مهم است.
خانا گفت: «اگر تصمیم بگیرم که این پروژه خاص را ادامه دهم، احتمالاً حتی پس از سرمایهگذاری، همچنان آن پروژه را زیر نظر خواهم داشت. من همیشه سرمایهگذاران را تشویق میکنم که به بهروزرسانیهای پروژههای گذشته نگاهی بیندازند. اینکه آیا پروژه خوب پیش میرفت یا خیر، آیا تأخیری وجود داشت.»
در مورد تأخیرها، او میگوید سرمایهگذاران باید رویدادهای برنامهریزی نشده را نیز در ارزیابی خود در نظر بگیرند.
«تأخیرها اتفاق میافتند. اتفاقات خدا ممکن است رخ دهند. اما پیگیری اتفاقات، نحوه خرج شدن پول و اینکه آیا به درستی خرج میشود یا خیر، ایده مهمی است. اگر یک مدیر صندوق درگیر است، نظارت بر آن و اطمینان از اینکه پول همانطور که باید استفاده میشود، مهم است. یک حامی خوب پروژه معمولاً همیشه سرمایهگذاران خود را در ارتباط نزدیک نگه میدارد.»
اندرسون خاطرنشان کرد که داشتن تمام مجوزها و یک پیمانکار قابل اعتماد به پیشرفت روان پروژههای املاک و مستغلات کمک میکند.
با این حال، برخی از تأخیرها میتوانند نشاندهندهی وجود مشکل در پروژه باشند.
او گفت: «اگر شاهد تأخیرهای اولیه در ساختوساز باشید، میتواند کمی نگرانکننده باشد. اگر بهروزرسانیهای منظم ساختوساز را از سازنده دریافت نکنید، باز هم میتواند نگرانکننده باشد. باید مطمئن شوید که از همان ابتدا اسب درست را انتخاب میکنید، زیرا وقتی سرمایهگذاری کردهاید، تغییر مسیر بسیار دشوار است.»
اگر وام EB-5 دریافت میکنید، بدانید که چقدر تحت حمایت هستید
در تأمین مالی سرمایهگذاری EB-5، گرفتن وام یک گزینه محبوب برای تأمین مالی است برای برخی. دو نوع اصلی وام وجود دارد: ارشد و میانرده. درک تفاوت بین این دو برای سرمایهگذاران بسیار مهم است.
اندرسون گفت: «وام ارشد در اولویت قرار خواهد گرفت. این وام دارای وثیقه ارشد خواهد بود؛ توسط خود پروژه یا شاید یک وثیقه جایگزین تضمین میشود. بنابراین، سرمایهگذار محافظت میشود و یک شبکه ایمنی فوری برای محافظت از سرمایهگذاران در صورت عدم پرداخت وجود دارد.»
در همین حال، موقعیت mezzanine معمولاً تابع یک بانک یا وام دهنده قبل از سرمایه گذار EB-5 است، به این معنی که بانک در رابطه با وثیقه، وثیقه و املاک، موقعیت ارشد را در اختیار دارد. در نتیجه، سرمایه گذاران EB-5 عموماً کمتر محافظت میشوند. با این حال، ممکن است استثنائاتی اعمال شود.
بارتلت گفت: «داستانهای موفقیت زیادی از افرادی وجود دارد که فرآیند EB-5 خود را از طریق موقعیتهای mezzanine یا حتی موقعیتهای ترجیحی سهام انجام دادهاند. این یک روش یکسان برای همه نیست. برای هر کسی و وضعیت مالیاش متفاوت عمل میکند.»
اطمینان حاصل کنید که وجوه EB-5 مستقیماً در توسعه پروژه سرمایهگذاری میشوند
این خطر وجود دارد که توسعهدهنده یا مرکز منطقهای، وجوه را به درستی مدیریت نکند یا از آنها برای اهدافی غیر از هدف تعیینشدهشان استفاده کند، که میتواند منجر به ایجاد شغل ناکافی و عدم انطباق بالقوه با الزامات برنامه EB-5 شود.
رقم اجباری مدیر صندوق توسط قانون اصلاحات و یکپارچگی سال ۲۰۲۲ برای پروژههای مرکز منطقهای معرفی شد تا اطمینان حاصل شود که بودجه فقط در زمان مناسب آزاد میشود و به توسعه پروژه کمک میکند.
اندرسون گفت: «ما باید بسیار مراقب باشیم که وجوه EB-5 به محل مناسب خود بروند، و اینجاست که یک مدیر صندوق میتواند ابزاری بسیار مفید باشد. آنها اطمینان حاصل خواهند کرد که این وجوه فقط از حساب امانی آزاد میشوند، فقط در زمان و مکان مناسب به پروژه اختصاص داده میشوند.»
مراقب تضاد منافع باشید
سرمایهگذاران ممکن است با پیچیدگیها و مشکلاتی مواجه شوند تضاد علاقه در توسعه املاک و مستغلات EB-5. بررسی دقیق و آموزش مناسب به سرمایهگذار هنگام ارزیابی فرصتها میتواند به مدیریت این چالشها کمک کند.
یک توسعهدهنده EB-5 میتواند به صورت عمودی ادغام شود و هزینهها و جمعآوری کمکهای مالی را مدیریت کند. همچنین یک مدل جایگزین وجود دارد که در آن توسعهدهندگان و متولیان به طور جداگانه فعالیت میکنند. هیچ یک از این مدلها ضد ضربه نیستند. تضاد منافع معمولاً با مدل ترکیبی مرتبط است.
خانا در پایان گفت: «من شاهد موفقیت هر دو مدل بودهام و هر دو گاهی اوقات سرمایهگذاران را شکست دادهاند. توسعهدهندگان و مراکز منطقهای بودهاند که پروژههای خوبی انجام دادهاند و گاهی اوقات پروژههایی انجام دادهاند که شکست خوردهاند. شما باید به هر پیشنهاد جداگانه نگاه کنید.»
سلب مسئولیت: نظرات بیان شده در این مقاله صرفاً نظرات نویسنده است و لزوماً بیانگر نظرات ناشر و کارکنان آن نیست. یا شرکت های وابسته به آن اطلاعات موجود در این وب سایت به عنوان اطلاعات عمومی در نظر گرفته شده است. این مشاوره حقوقی یا مالی نیست. مشاوره حقوقی یا مالی خاص فقط می تواند توسط یک متخصص دارای مجوز با آگاهی کامل از تمام حقایق و شرایط موقعیت خاص شما ارائه شود. قبل از شرکت در برنامه EB-5 باید با کارشناسان حقوقی، مهاجرتی و مالی مشورت کنید. تمام سوالاتی که پست می کنید در دسترس عموم قرار خواهند گرفت. اطلاعات محرمانه را در سوال خود وارد نکنید.
