هنگامی که موقعیت دوم حق حق اولین انتخاب برای سرمایه گذاران EB-5 است - EB5Investors.com

هنگامی که موقعیت دوم حق حق اولین انتخاب برای سرمایه گذاران EB-5 است

جفری ای کمپیون

BY جف کمپیون

هنگامی که یک سرمایه گذار در حال تجزیه و تحلیل است که آیا باید در پروژه EB-5 برای اقامت خود سرمایه گذاری کند، مسائل زیادی برای تجزیه و تحلیل وجود دارد. این مسائل معمولاً به دو دسته (2) طبقه بندی می شوند - ریسک تجاری و ریسک مهاجرت. این مقاله به دنبال پرداختن به ریسک مهاجرت در مدل وام است.[1]   پس از یک مقدمه کوتاه، در مورد مکانیک ایجاد شغل، دسته های شغلی، جزء سرمایه EB-5 پشته سرمایه و خطرات و اثرات ایجاد شغل بحث می کنم. در نهایت، نتیجه می‌گیرم که امن‌ترین مشاغلی که می‌توان برای اهداف طبقه‌بندی EB-5 به آنها تکیه کرد، مشاغل غیرمستقیم هزینه‌های ساخت و ساز هستند.

 

معرفی

اکثر سرمایه گذاران و کارگزاران توصیه می کنند که اگر باید بین (الف) دریافت اقامت دائم و بازگرداندن مقداری از سرمایه اولیه، یا (ب) بازگرداندن کل سرمایه اولیه در حالی که اقامت دائم را دریافت نمی کنند، انتخاب شود، سرمایه گذار باید «الف» را انتخاب کند. " با توجه به این واقعیت، کارگزاران، سرمایه گذاران، توسعه دهندگان و متخصصان EB-5 باید تلاش کنند تا امکان صدور اقامت دائم را به حداکثر برسانند. اکثر کارگزاران و سرمایه گذاران بر این باورند که امن ترین موقعیت برای NCE اولین موقعیت حق التزام است. با این حال، نویسنده اظهار می‌دارد که (به استثنای شرایط محدود)، این موقعیت ضمانت اول در واقع خطر بالاتری برای عدم صدور اقامت دائم ایجاد می‌کند، زیرا نیاز اساسی آن به داشتن بخش بزرگ‌تری از پشته سرمایه است. مقدار بیشتری از سرمایه EB-5 مستلزم ایجاد مشاغل بیشتری است تا اطمینان حاصل شود که هر سرمایه گذار الزامات ایجاد شغل برنامه را برآورده می کند. نویسنده ادعا می کند که، در بیشتر موارد، موقعیت دوم در پشته سرمایه در واقع امن تر از دیدگاه مهاجرت چالشی که در اینجا وجود دارد این است که به طور ناخواسته به ریسک تجاری اهمیت بیشتری داده شده است، زمانی که طبق همه حساب‌های کارگزاران و سرمایه‌گذاران، منافع مهاجرت در اولویت قرار دارد. هدف این مقاله توضیح این است که چرا برای به حداکثر رساندن احتمال اقامت دائم، موقعیت دوم باید اولین انتخاب باشد. ابتدا به مکانیک ایجاد شغل می پردازیم. 

 

مکانیک ایجاد شغل

برنامه EB-5 یک برنامه ایجاد شغل است که هر سرمایه گذار را ملزم می کند تا 10 شغل از طریق سرمایه گذاری 1 میلیون دلاری ایجاد کند (اگر در یک منطقه شغلی هدفمند ("TEA") قرار داشته باشد به 500,000 دلار کاهش می یابد).[2]  بنابراین اساسی ترین نیازها سرمایه گذاری سرمایه و ایجاد شغل است. در بافت مرکز منطقه، مشاغل مستقیم، مشاغل غیر مستقیم و مشاغل القایی وجود دارد. ایجاد مشاغل از دو منبع ایجاد می شود - ساخت و ساز و عملیات. به طور کلی می توان از هزینه های ساخت و ساز سخت و برخی از هزینه های نرم برای نشان دادن اشتغال زایی برای ساخت و ساز در گزارش اکونومیست استفاده کرد. 

مشاغل عملیاتی توسط کسب و کار در واقع ارائه کالا و/یا خدمات ایجاد می شود. فرآیند اثبات ایجاد مشاغل شامل توسعه‌دهنده یا صاحب کسب‌وکار ارائه پیش‌فرم برای ساخت پروژه و صورت درآمد پیش‌فرض برای کسب‌وکار در حال انجام است. سپس اقتصاددان این اعداد را می گیرد و آنها را در یک مدل اقتصادی وارد می کند[3] که میزان مشاغل ایجاد شده از ساخت و ساز و عملیات را محاسبه می کند. در این مرحله، پروژه اکنون دارای یک گزارش اقتصادی است که توضیح می‌دهد چه تعداد شغل با ساخت و ساز و بهره‌برداری ایجاد خواهد شد بر اساس فرضیات ارائه شده توسط توسعه دهنده. در زیر به هر دسته از مشاغل پرداخته شده است.

 

  1. مشاغل مرتبط با ساخت و ساز: وقتی پروژه ای در حال ساخت است، با صرف پول، شغل ایجاد می شود. USCIS اعلام کرده است که مشاغل متناوب، فصلی یا موقت را نمی توان به عنوان مشاغل تمام وقت برای رسیدن به 10 شغل برای هر سرمایه گذار در نظر گرفت.[4]  و در زمینه ساخت و ساز، USCIS بیان کرده است که مشاغل ساخت و ساز مستقیم در صورتی که جدول زمانی کمتر از دو سال باشد، قابل شمارش نیستند. بیشتر جدول‌های زمانی پروژه‌های EB-5 کمتر از دو سال هستند و USCIS به شدت جدول‌های زمانی را که ادعا می‌کنند بیشتر از دو سال است بررسی می‌کند. بنابراین، اگر پروژه و گزارش اقتصادی زیربنایی قبلاً توسط USCIS تأیید نشده باشد، تکیه بر مشاغلی که بر اساس جدول زمانی بیش از دو سال ایجاد می شوند، می تواند خطرناک تر باشد. از سوی دیگر، کارهای ساخت و ساز غیرمستقیم بر اساس هزینه ها ساده است، با این فرض که سازنده بودجه معقول و دقیقی ارائه کرده است. علاوه بر این، اگر یک توسعه‌دهنده بیش از بودجه‌ای برای ساخت و ساز هزینه کند، این امر تأثیر مثبتی خواهد داشت، زیرا مشاغل بیشتری ایجاد می‌شود.[5]  بر این اساس، ایمن ترین مشاغلی که می توان در بخش ساخت و ساز به آنها تکیه کرد، مشاغل غیرمستقیم هزینه های ساخت و ساز هستند. 
  2. مشاغل عملیاتی: مشاغل عملیاتی توسط کسب و کار در حال انجام ایجاد می شوند و به این ترتیب، درک اینکه آیا مفروضات توسعه دهنده دقیق هستند یا خیر، بسیار مهم است. در حالی که هیچ کس نمی تواند در هر صنعت متخصص باشد، معمولاً یک مطالعه امکان سنجی انجام می شود. علاوه بر این، بسیاری از پروژه‌ها با برندی مانند هتل مرتبط هستند و این برند پیش‌فرم را بررسی می‌کند تا به شما توصیه کند که آیا درآمدها بر اساس تجربه گذشته‌اش معقول هستند یا خیر. با این حال، همیشه این احتمال وجود دارد که کسب و کار مطابق انتظار عمل نکند یا دیر باز شود. در این صورت، مشاغل کمتری ایجاد می‌شود که احتمالاً در مرحله حذف شرایط (I-829) بر سرمایه‌گذار تأثیر منفی می‌گذارد. 

 

سپس به بخش مؤلفه سرمایه EB-5 می پردازیم. سپس، خطرات ایجاد شغل کمتر از حد انتظار و اثرات آن را تجزیه و تحلیل می کنم.

 

جزء سرمایه EB-5

در مثال‌های زیر، هر پروژه به دنبال تعیین میزان سرمایه EB-5 بود که می‌تواند جذب کند. متأسفانه، این فرآیند معمولاً به صورت معکوس انجام می شود - مقدار سرمایه EB-5 مورد نظر توسعه دهنده نشان داده می شود، و سپس اقتصاددان تلاش می کند تا تجزیه و تحلیل را با مبلغ وام مطابقت دهد. بودجه ساخت و ساز و صورت درآمد پیش فرم به اقتصاددان داده می شود، که تجزیه و تحلیلی از تمام مشاغل ایجاد شده بر اساس ساخت و ساز و عملیات تهیه می کند. در آن مرحله، تعداد مشاغل بر 10 تقسیم می شود (زیرا به ازای هر سرمایه گذار باید 10 شغل ایجاد شود)، که ما را از میزان کل سرمایه گذاران ممکن مطلع می کند. پس از آن، تعداد سرمایه گذاران در 500,000 دلار ضرب می شود (با فرض اینکه پروژه در یک TEA واقع شده است) و مقدار کل سرمایه احتمالی EB-5 آشکار می شود. توجه به این نکته ضروری است همه مشاغل ایجاد شده توسط JCE، صرف نظر از اینکه چه سرمایه ای استفاده می شود، می تواند برای اهداف EB-5 شمارش شود. بنابراین، در مثال های زیر، پروژه A می تواند 143 سرمایه گذار یا 71.5 میلیون دلار سرمایه EB-5 داشته باشد. پروژه B می تواند 15 سرمایه گذار یا 7.5 میلیون دلار سرمایه EB-5 داشته باشد. در زیر، نویسنده تحلیل می‌کند که اگر پروژه باز نشود، USCIS با بخش‌هایی از تحلیل اقتصادی یا سایر مسائل پیش‌بینی نشده موافق نباشد، چه تأثیری خواهد داشت. 

 

خطرات و اثرات ایجاد شغل

این تصور وجود دارد که NCE (شرکتی که سرمایه‌گذار در آن سرمایه‌گذاری کرده است) برتر است که در اولین موقعیت حق التزام قرار گیرد. قرار گرفتن در جایگاه اول مستلزم وام بزرگتری نسبت به موقعیت دوم است. اغلب اوقات وقتی این اتفاق می‌افتد، مشاغل پرخطر، مانند مشاغل عملیاتی، باید برای الزامات ایجاد شغل استفاده شوند (و گاهی اوقات مشاغل ساخت و ساز مستقیم ایجاد شده توسط یک جدول زمانی ساخت و ساز بیش از دو ساله). هنگام تکیه بر مشاغل ناشی از جدول زمانی ساخت و ساز دو ساله و عملیات، خطرات مهاجرت وجود دارد. اگر USCIS با جدول زمانی ساخت و ساز دو ساله موافق نباشد، بخش بزرگی از مشاغل هزینه های ساخت و ساز قابل شمارش نیستند. همچنین، اگر هتل طبق برنامه‌ریزی‌شده عمل نکند (یعنی پایین‌تر: (الف) نرخ اشغال، (ب) نرخ متوسط ​​شبانه، یا (ج) فروش رستوران)، در این صورت میزان شغل پیش‌بینی‌شده از عملیات ایجاد نخواهد شد. این باعث ایجاد مشکل می شود، زیرا اگر تعداد کل مشاغل ضروری زیرا حذف شرایط بر اساس تعداد سرمایه گذاران بیشتر از کل است ایجاد شده، حداقل یک سرمایه گذار اقامت دائم خود را در مرحله I-829 دریافت نخواهد کرد. در زیر، دو نمونه از پروژه های EB-5 را درج می کنم. پروژه A مشاغل عملیاتی و مشاغل ساختمانی را شمارش می کند. پروژه B فقط مشاغل هزینه های ساخت و ساز غیرمستقیم را در نظر می گیرد. 

 

پروژه A – هتل با جدول زمانی دو ساله ساخت

کمپیون 1* مبنای ارزش افزوده 

همه ارقام از اعداد غیر گرد محاسبه شده اند

 

پروژه A در مجموع 1434 شغل ایجاد می کند. از این تعداد، 342 شغل ناشی از عملیات است، و اکثر مشاغل ناشی از هزینه های ساخت و ساز با جدول زمانی بیش از دو سال - با احتساب همه مشاغل ساخت و ساز مستقیم است. اگر جدول زمانی دو ساله توسط USCIS پذیرفته نشود، تنها حدود 533 شغل ساخت و ساز مجاز خواهد بود.[6]  اگر هتل باز نشود، هیچ یک از 342 شغل عملیاتی ایجاد نمی شود. بنابراین، این احتمال وجود دارد که اقامت دائم برای یک یا چند سرمایه گذار صادر نشود و شاید بیش از 800 شغل واجد شرایط نباشند (نیمی از مشاغل ساختمانی و تمام مشاغل عملیاتی، در صورت عدم افتتاح هتل). اگر پروژه A 99 سرمایه گذار را مشترک می کرد و بیش از 800 شغل را از دست می داد (بدترین حالت در بالا)، در این صورت 559 شغل (533 از ساخت و ساز به علاوه 26 از معماری و مهندسی) وجود خواهد داشت - فقط مشاغل کافی برای حدود 56 سرمایه گذار - که منجر به رد می شود. حداقل 43 سرمایه گذار در فاز I-829. اگر جدول زمانی دو ساله مجاز نبود، اما هتل طبق انتظار عمل می کرد، 901 شغل وجود داشت که برای 90 سرمایه گذار کافی است. در این صورت نه سرمایه گذار اقامت دائم خود را دریافت نمی کنند. بنابراین، خطر مهاجرت قابل توجهی برای تجزیه و تحلیل وجود دارد.

 

بدیهی است که متغیرهای زیادی وجود دارد که باید برای اطمینان از اینکه سرمایه گذاران اقامت دائم خود را دریافت می کنند، ردیف شوند. دلیل این امر این است که 99 سرمایه گذار وجود دارد و سرمایه EB-5 نشان دهنده بخش بزرگی از پشته سرمایه است. نویسنده یک استثنا را در موارد فوق ذکر می کند: اگر پروژه یک پروژه تایید شده واقعی با الف موضوع هو مطابق با طرح تجاری و تجزیه و تحلیل اقتصادی تایید شده با جدول زمانی ساخت و ساز دو ساله، خطر مهاجرت به میزان قابل توجهی به حداقل می رسد. اما تعداد بسیار کمی از پروژه ها پروژه های تایید شده واقعی با یک موضوع هو طرح تجاری منطبق و تجزیه و تحلیل اقتصادی تایید شده بنابراین، اینها مسائل واقعی است که باید تحلیل شود. پروژه B، در زیر، تقریباً به عنوان خطرات جدی یا پیچیده مهاجرت ارائه نمی شود. 

 

پروژه B – مجتمع آپارتمانی (هزینه ساخت غیر مستقیم کمتر از دو (2) سال)

کمپیون 2مشاغل ساختمانی فقط غیر مستقیم و القایی هستند

 

پروژه B 150 شغل غیرمستقیم و القایی ایجاد خواهد کرد.[7]  پشته سرمایه پروژه B دارای وام بانکی در جایگاه اول و NCE در جایگاه دوم نرم است. از ریسک تجاری ممکن است این ترجیح داده نشود، اما از ریسک مهاجرت به وضوح ترجیح داده می شود. از آنجایی که سرمایه گذاران EB-5 برای مشاغل ایجاد شده توسط تمام هزینه های ساخت و ساز واجد شرایط اعتبار دریافت می کنند، به راحتی می توان دریافت که در موقعیت دوم، بیشتر مشاغل توسط سرمایه غیر EB-5 ایجاد می شوند - در این مورد یک وام بانکی است. . دلیل ترجیح پروژه B از منظر ریسک مهاجرت این است که برای اثبات ایجاد شغل در فاز I-829، پروژه B باید به سادگی نشان دهد که پول در واقع همانطور که در طرح تجاری اولیه و تجزیه و تحلیل اقتصادی ارائه شده هزینه شده است، هزینه شده است. با I-526. اگر توسعه دهنده بیش از حد انتظار پول خرج کند، مشاغل بیشتری ایجاد می شود. و، نویسنده هنوز ندیده است که توسعه‌دهنده‌ای با بودجه کمتری از آن برخوردار باشد، از دیدگاه مهاجرت، چیز خوبی است بنابراین، یک سرمایه گذار می تواند از دانستن آن احساس امنیت کند حتی اگر تجارت هرگز باز نشود، احتمال حذف شرایط و دریافت اقامت دائم بسیار زیاد است.

 

همانطور که در بالا ذکر شد، ریسکی که پروژه B برای سرمایه گذار ارائه می کند، در درجه اول ریسک تجاری است.[8]  بنابراین، سرمایه‌گذار باید در مورد توسعه‌دهنده و سابقه آن، انتخاب سایت و برند انتخابی توسط توسعه‌دهنده دقت لازم را انجام دهد. در حالی که اینها همیشه عواملی هستند که باید برای هر پروژه در نظر گرفته شوند، بررسی ریسک تجاری برای پروژه B نگرانی بیشتری است زیرا پروژه A، در موقعیت اول، بیشتر از ریسک تجاری مصون است. با این وجود، پروژه B به وضوح احتمال موفقیت بیشتری در مهاجرت دارد، مگر اینکه پروژه A تاییدیه واقعی داشته باشد. موضوع هو طرح کسب و کار و تجزیه و تحلیل اقتصادی که اکثر پروژه ها این کار را نمی کنند. 

 


نتیجه

کارگزاران مهاجرت و سرمایه گذاران معتقدند که حذف شرایط - دریافت گرین کارت دائمی - تنها مهم ترین عامل برای سرمایه گذار است. اگر اینطور باشد، هر دو عاقلانه خواهند بود که در نتیجه فعلی خود تجدید نظر کنند که اولین موقعیت ضمانت برای سرمایه گذار امن ترین است. نویسنده بر این باور است که این گروه‌ها به‌جای تحلیل جداگانه هرکدام، به‌طور ناخواسته ریسک‌های تجاری و ریسک‌های مهاجرت را با هم ترکیب کرده‌اند. هنگامی که ریسک مهاجرت یک حق رهن اول در مقابل حق دوم را تجزیه و تحلیل می کنیم، مشخص می شود که، به طور کلی، موقعیت حق التزام دوم باید اولین انتخاب برای سرمایه گذار EB-5 باشد، زمانی که فقط مشاغل هزینه های ساخت و ساز غیرمستقیم شمارش می شود. 

 


[1] اکثر پروژه های EB-5 مدل وام هستند که در آن سرمایه گذار در شرکت تجاری جدید ("NCE") سرمایه گذاری می کند و NCE به نهاد ایجاد شغل ("JCE") - پروژه وام می دهد. این وام معمولاً با یک وثیقه اول بر روی ملک یا با وثیقه دوم - وثیقه منافع مشارکت - وثیقه می شود.

[2] TEA به عنوان منطقه ای تعریف می شود که: (الف) دارای نرخ بیکاری 150٪ از میانگین ملی است یا (ب) یک منطقه روستایی است. اکثر پروژه ها در TEA ها قرار دارند.

[3] چندین مدل مختلف وجود دارد. تعدادی از آنها عبارتند از: RIMS II، IMPLAN، REDYNE، و غیره. USCIS به طور معمول این مدل ها را می پذیرد و فقط ورودی های استفاده شده و مفروضات را به چالش می کشد.

[4] جدیدترین یادداشت سیاست USCIS در 30 می 2013 و یادداشت USCIS در 11 دسامبر 2009 را ببینید. 

[5] توجه به این نکته مهم است که برخی از توسعه دهندگان پرو فرم ساخت و ساز را افزایش می دهند. این خطرناک است زیرا اگر این پول صرف ساخت و ساز نشود، شغل ایجاد نخواهد شد. بنابراین، یک توسعه‌دهنده باید در کل بودجه‌ای که باید صرف شود، محافظه‌کار باشد که برای یک توسعه‌دهنده غیرمعمول است. به طور معمول، یک توسعه‌دهنده با بودجه‌بندی بیشتر برای هزینه‌ها و کاهش بودجه، «محافظه‌کار» است. در حالی که این از منظر تجاری مثبت است، اما از دیدگاه مهاجرت می تواند بسیار مضر باشد. 

[6] برای سادگی، اگر جدول زمانی کمتر از دو سال باشد، نیمی از مشاغل ایجاد می‌شوند. 

[7] بدون احتساب 30 شغل اضافی از FF&E و معماری و مهندسی، که در ابتدا محاسبه نشدند. بنابراین، کل افزایش درآمد می تواند 18 سرمایه گذار یا 9,000,000،XNUMX،XNUMX دلار باشد.

[8] برای سرمایه‌گذارانی که نگران ریسک تجاری هستند، من همیشه به مثال زیر اشاره می‌کنم: آیا ترجیح می‌دهید در موقعیت حق التزام اول با Solyndra (که اعلام ورشکستگی کرده است) باشید یا یک موقعیت بدون تضمین در اپل؟ آنها هر بار با اپل ناامن را انتخاب می کنند. و، این نکته است. یک سرمایه گذار می تواند در موقعیت دوم بسیار امن باشد. 

 

 

سلب مسئولیت: نظرات بیان شده در این مقاله صرفاً نظرات نویسنده است و لزوماً بیانگر نظرات ناشر و کارکنان آن نیست. یا شرکت های وابسته به آن اطلاعات موجود در این وب سایت به عنوان اطلاعات عمومی در نظر گرفته شده است. این مشاوره حقوقی یا مالی نیست. مشاوره حقوقی یا مالی خاص فقط می تواند توسط یک متخصص دارای مجوز با آگاهی کامل از تمام حقایق و شرایط موقعیت خاص شما ارائه شود. قبل از شرکت در برنامه EB-5 باید با کارشناسان حقوقی، مهاجرتی و مالی مشورت کنید. تمام سوالاتی که پست می کنید در دسترس عموم قرار خواهند گرفت. اطلاعات محرمانه را در سوال خود وارد نکنید.