انتخاب پروژه‌های EB-5 مناسب: راهنمای هوشمند برای سرمایه‌گذاران

نوشته مارکو ایسور

انتخاب یک پروژه EB-5 در فضای پس از قانون اصلاحات و یکپارچگی EB‑5 سال 2022 (RIA) کاری پیچیده است. با این حال، قبل از اجرایی شدن این قانون و در طول همه‌گیری کووید-19، بسیاری از پروژه‌های نمونه که در ابتدا عملی و امیدوارکننده به نظر می‌رسیدند، با مشکلات قابل توجهی مواجه شدند. بسیاری از آنها امروزه قادر به بازخرید سرمایه سرمایه‌گذار نیستند.

در برخی موارد، حامیان پروژه و نمایندگان مهاجرت، متقاضیان بی‌خبر را با ارائه‌های پر زرق و برق، تیزرها و مطالب بازاریابی چشمگیر، که با استدلال‌های قانع‌کننده پشتیبانی می‌شدند، اغوا می‌کردند. امروزه، با مشارکت فعال دلالان-معامله‌گران، سرمایه‌گذاران EB-5 این قدرت را دارند که فراتر از آمارهای ساده‌ای مانند بافر ایجاد شغل، مدت زمان و نوع پروژه (روستایی، شهری-TEA یا غیر TEA) که در آن سرمایه‌گذاری می‌کنند، نگاه کنند.

کیفیت بررسی و ارزیابی، مستقیماً بر نتایج سرمایه‌گذاران، اعتبار صنعت و سطح بررسی‌های نظارتی آینده تأثیر می‌گذارد. همه ذینفعان EB-5 نگران قابلیت اجرایی پروژه هستند، زیرا هیچ‌کس نمی‌خواهد با معاملات ناموفق مرتبط باشد.

چرا انتخاب پروژه EB-5 بیش از هر زمان دیگری اهمیت دارد؟

سرمایه‌گذاران معمولی EB-5 افراد با دارایی خالص بسیار بالا نیستند. اکثر آنها دارایی خالص کل بین ۳ تا ۵ میلیون دلار دارند. بنابراین، کل تعهد مالی یک سرمایه‌گذاری ۸۰۰۰۰۰ دلاری، به علاوه هزینه‌های پردازش که می‌تواند به بیش از ۱۰۰۰۰۰ دلار برسد، بخش قابل توجهی از دارایی خالص آنها را تشکیل می‌دهد. در حالی که اخذ گرین کارت اولویت اصلی آنهاست، آنها نمی‌توانند از دست دادن سرمایه‌گذاری خود را تحمل کنند.

قانون ایجاب می‌کند که سرمایه‌گذاری آنها در معرض خطر باشد. آنها این الزام را درک می‌کنند. به لطف RIA، سرمایه‌گذاران اکنون می‌توانند برای شناسایی پروژه‌های از نظر مالی سالم، به واسطه‌های تحت نظارت مانند دلالان-کارگزاران تکیه کنند و به آنها کمک کنند تا حمایت‌های ساختاری ضروری را از ویژگی‌های صرفاً خوب تشخیص دهند. در حالی که معیار اول می‌تواند به سرمایه‌گذاران در برابر از دست دادن سرمایه‌شان کمک کند، مورد دوم ممکن است با توجه به ریسک، چیز زیادی اضافه نکند. برخی از ویژگی‌های مالی ممکن است هنگام ارزیابی به صورت جداگانه، به جای ارزیابی در چارچوب ساختار سرمایه کامل، خطرناک به نظر برسند. برخی دیگر ممکن است جذاب به نظر برسند. با این حال، عکس این قضیه می‌تواند صادق باشد.

معاملات موقعیت ارشد را در مقابل معاملات وام ارشد در نظر بگیرید. وام‌های ارشد هرگونه تأمین مالی است که قبل از سرمایه EB-5 بازپرداخت می‌شود. در مقابل، یک موقعیت ارشد، سرمایه EB-5 است که در بالای پشته سرمایه قرار دارد و هیچ بدهی دیگری، ارشد یا جوان، قبل از آن وجود ندارد. در ظاهر، معاملات موقعیت ارشد امن‌تر به نظر می‌رسند زیرا هیچ تأمین مالی قبل از EB5 وجود ندارد. با این حال، این می‌تواند یک پرچم قرمز نیز باشد، زیرا هیچ موسسه مالی معتبری ممکن است علاقه‌ای به قرار گرفتن در معرض پروژه، حتی در سطح وام ارشد، نداشته باشد. بنابراین، اگر نسبت‌های دیگر خوب باشند، وجود یک وام ارشد می‌تواند آسایش بیشتری را برای وام‌دهنده فرعی فراهم کند. وجود یک بدهی میان‌رده که از قبل تعهد شده است، آسایش سرمایه‌گذاران EB-5 را فراهم می‌کند زیرا به پروژه امکان می‌دهد تا از طریق افزایش EB-5 ادامه یابد.

با این حال، شرایط توافق‌نامه‌ی بین طلبکاران با وام‌دهنده‌ی ارشد بسیار مهم است. اولاً، باید چنین توافق‌نامه‌ای وجود داشته باشد. از آنجا که وام‌دهندگان میان‌مزدی معمولاً به جای حق رهن مستقیم بر املاک و مستغلات، تعهدی از منافع عضویت در نهاد مالک ملک دارند، باید از نظر قراردادی توانایی مداخله در صورت عدم پرداخت وام‌گیرنده را داشته باشند. این حقوق جبرانی و حق سلب مالکیت از آن منافع سهام، از حمایت‌های ضروری هستند. ترتیبات بین طلبکاران باید تضمین کند که وام‌دهندگان ارشد نمی‌توانند بدون اطلاع قبلی و فرصتی برای جبران، حقوق سرمایه‌گذاران EB-5 را مختل یا از بین ببرند. هر وام EB5 که اجازه اصلاح بدهی‌های ارشد را بدون رضایت سرمایه‌گذار EB5 می‌دهد، ساختار ضعیفی دارد. در صورت سلب مالکیت، منافع دارنده وام ارشد و EB5 باید همسو باشد. آنها باید بتوانند منافع سهام را سلب مالکیت کنند و در صورت نیاز، حامی مالی را جایگزین کنند.

به عبارت دیگر، یک قرارداد وام ارشد با ساختار خوب، گاهی اوقات می‌تواند به سرمایه‌گذاران EB-5 محافظت بیشتری نسبت به یک موقعیت ارشد بدون بدهی ارائه دهد. به سرمایه‌گذاران توصیه می‌شود به جای ارزیابی آنها در خلاء، هر ویژگی را در چارچوب ساختار کلی سرمایه و محافظت‌های بین اعتباردهندگان ارزیابی کنند.

چارچوبی برای ارزیابی یک پروژه EB-5

الف. انباشت سرمایه و پایداری مالی

• منابع و کاربردها:

یک مجموعه کامل از سرمایه نشان می‌دهد که چگونه سرمایه EB-5 در بدهی ارشد، نیم طبقه، سهام حامی و شرکای سرمایه‌گذاری مشترک سهام قرار می‌گیرد. سرمایه‌گذاران باید بر مشاهده مطالعات امکان‌سنجی مستقل، برنامه‌های هزینه و ارزیابی‌های شخص ثالث اصرار داشته باشند.

• پوسته حامی در بازی:

میزان سهام و ریسک ملموسی که حامی مالی مایل به انجام آن در پروژه است، نقش حامی مالی را در این بازی مشخص می‌کند. پروژه‌ای با ریسک متوسط ​​حامی مالی، معمولاً پرچم‌های قرمز را به صدا در می‌آورد. معاملات باید حداقل 20٪ سهام توسعه‌دهنده را داشته باشند. معاملات موقعیت ارشد که فاقد هرگونه وام ارشد از یک وام‌دهنده معتبر هستند، باید سهام توسعه‌دهنده را نزدیک به 50٪ داشته باشند.

• خروج استراتژی:

استراتژی خروج مشخص می‌کند که توسعه‌دهنده چگونه و چه زمانی الف) وجوه EB-5 را، در صورت ساختاریافته بودن به صورت وام، بازپرداخت خواهد کرد، یا ب) اگر به صورت سهام ساختاریافته باشد، آن را ارزیابی خواهد کرد. اسناد ارائه باید به وضوح این تعهدات را با پیامدهای معنادار عدم رعایت آنها مشخص کنند. اکثر معاملات به پیش‌بینی‌های تأمین مالی مجدد یا فروش کامل متکی هستند. در هر گزینه، فرضیات باید از طریق تحلیل سناریو مورد آزمایش قرار گیرند تا قابلیت اجرا آنها ارزیابی شود.

ب. وضعیت انطباق با مقررات/مهاجرت

• ارسال فرم I-956F و وضعیت آن:

پروژه‌ای که توسط اداره شهروندی و مهاجرت ایالات متحده (USCIS) ارائه و تأیید می‌شود، یک مزیت ساختاری ارائه می‌دهد و شواهدی ارائه می‌دهد که نشان می‌دهد طرح تجاری زیربنایی، روش ایجاد شغل و شرایط ارائه با انتظارات USCIS همسو است. با این حال، سرمایه‌گذاران نباید هنگام ثبت نام در یک پروژه بر این ویژگی اصرار کنند، زیرا بسیاری از پروژه‌های قوی از حامیان مالی معتبر قبل از تأیید I-956F به فروش می‌رسند. این تأیید به معنای پذیرش روش مورد استفاده و فرضیات انجام شده برای ایجاد شغل است. این به معنای تأیید صریح پروژه توسط USCIS نیست. تنها چیزی که گفته می‌شود این است که USCIS مشاغل پیش‌بینی شده ایجاد شده را در صورتی در نظر خواهد گرفت که توسعه‌دهنده بودجه برنامه‌ریزی شده را به طور کامل خرج کند و توسعه را تکمیل کند.

• حکومتداری و شفافیت:

اگرچه فی نفسه الزامی نیست، اما اسناد ارائه باید نشان‌دهنده وجود صورت‌های مالی حسابرسی شده، پروتکل‌های حاکمیتی تثبیت شده و نظارت معتبر و مستقل باشند. طبق قانون RIA، برای برآورده کردن الزامات نظارتی، یک پروژه باید یا صورت‌های مالی حسابرسی شده داشته باشد یا یک مدیر صندوق و یک نماینده امانی. در حالی که هر دو نظارت را ارائه می‌دهند، اولی انطباق را در طول فعالیت‌های گذشته تأیید می‌کند، در حالی که دومی آن را برای فعالیت‌های آینده تضمین می‌کند. مدیران صندوق، صندوق‌های سرمایه‌گذار را در طول چرخه عمرشان، از اشتراک و استقرار گرفته تا خروج یا بازگشت سرمایه، نظارت می‌کنند، در حالی که مدیریت مستقل، تفکیک مناسب صندوق، گزارش‌دهی به سرمایه‌گذار، مسیرهای حسابرسی و کنترل‌های قوی انطباق را ارائه می‌دهند. نماینده امانی، شخص ثالث مورد اعتمادی است که وجوه را در یک حساب جداگانه نگهداری می‌کند و آنها را در شرایط مهم، مانند شروع ساخت و ساز، پیش اجاره یا گواهی سکونت، تحت نظارت و راهنمایی صریح مدیر صندوق پرداخت می‌کند. در حالت ایده‌آل، یک پروژه باید هم صورت‌های مالی حسابرسی شده برای ارائه سوابق و هم یک مدیر صندوق/نماینده امانی برای اجرای انطباق داشته باشد.

• تصمیم‌گیری استراتژیک: ایجاد تعادل بین خطرات مهاجرت و سرمایه‌گذاری:

یک پروژه ممکن است واجد شرایط مهاجرت باشد اما همچنان به عنوان یک سرمایه‌گذاری شکست بخورد، که این امر ریسک قابل توجهی را برای سرمایه‌گذارانی که منابع محدودی برای پوشش حداقل سرمایه‌گذاری EB-5 و هزینه‌های پردازش مربوطه دارند، ایجاد می‌کند. برعکس، یک فرصت املاک و مستغلات با پشتوانه مالی قوی که نتواند مزایای مهاجرتی مورد نظر سرمایه‌گذار را ارائه دهد، طبق تعریف، یک سرمایه‌گذاری EB-5 قابل اجرا نیست.

ج. پرچم‌های قرمز

برخی از نشانه‌های هشداردهنده، بررسی دقیق‌تری را می‌طلبند:

• افشای اطلاعات مالی مبهم یا ناقص
• فرضیات شغلی غیرواقع‌بینانه یا ضرایب فزاینده
• نهادهای حامی یا توسعه‌دهنده که تازه تأسیس شده‌اند و هیچ سابقه‌ای ندارند.
• ارائه اسنادی که نویدبخش تأییدیه‌های تضمین‌شده، بازگشت سرمایه تضمین‌شده یا حفظ سرمایه باشد (که می‌تواند نگرانی‌های مربوط به اوراق بهادار و مهاجرت را ایجاد کند)
• نظارت مستقل محدود بر وجوه یا عدم وجود مدیر شخص ثالث

تحلیل عمیق امکان‌سنجی پروژه

احتمالاً، گزارش اقتصادی و طرح تجاری، که بخش‌های استاندارد مجموعه اسناد ارائه هستند، باید آمار زیر را ارائه دهند. در غیر این صورت، هر سرمایه‌گذار EB-5 حق دارد از حامیان مالی، مانند مراکز منطقه‌ای مدیریت شرکت تجاری جدید (NCE) یا خود نهادهای ایجاد شغل (JCE)، سوالات زیر را بپرسد:

الف. ساختار سرمایه و نسبت‌های بدهی/حقوق صاحبان سهام

سرمایه‌گذاران باید پروژه‌هایی را انتخاب کنند که بیش از حد اهرم نشده باشند و در معاملات EB-5 که EB-5 تابع وام ارشد است، بر سهام نقدی واقعی اصرار داشته باشند. اغلب، تنها چیزی که توسعه‌دهندگان سهام ارائه می‌دهند، زمین است. هیچ نقدی برای شروع پروژه وجود ندارد. پروژه با کمبود نقدی مواجه می‌شود و در نتیجه، بیش از حد به افزایش سرمایه EB-5 وابسته می‌شود. بدون افزایش سرمایه EB-5 کاملاً پذیرفته شده و بدون بدهی میان‌رده برای پر کردن شکاف بودجه، ساخت و ساز متوقف می‌شود و پروژه در نهایت شکست می‌خورد.

LTV، پس از بازنشستگی وام ارشد، بینش قابل توجهی در مورد احتمال بازپرداخت EB5 ارائه می‌دهد. دسترسی به یک گزارش ارزیابی آتی مستقل شخص ثالث برای محاسبه این نسبت و در صورت امکان، قرار دادن آن در معرض تست استرس بسیار مهم است. متغیرهای کلیدی که می‌توانند تحت تست استرس قرار گیرند عبارتند از هزینه‌های ساخت و ساز (+10-15%)، نرخ بهره (+2%)، سرعت اجاره و کاهش درآمد اجاره تثبیت شده و قیمت خروج (-5-10%).

ب. نسبت پوشش بدهی (DSCR)/ذخایر و نقدینگی

برای بدهی‌های ارشد، DSCR که ظرفیت وام‌گیرنده را برای پوشش بدهی از جریان نقدی عملیاتی اندازه‌گیری می‌کند، معمولاً باید در محدوده 1.20x-1.30x قرار گیرد و یک پشتوانه جریان نقدی 20 تا 30 درصدی برای پوشش پرداخت‌های بهره مورد نیاز فراهم کند. DSCR ترکیبی ارشد به علاوه EB-5 باید حداقل 1.05x-1.15x باشد اگر سرمایه EB-5 بدهی فرعی باشد. در عمل، این معادل یک بافر 5 تا 15 درصدی برای تأمین کل تعهدات بهره از پول نقد آزاد موجود است.

اگر گزارش‌های موجود، ذخایر بهره کافی را نشان دهند، در حالت ایده‌آل برای کل دوره وام یا حداقل از طریق ساخت و ساز، همراه با ضمانت یا ذخیره کسری عملیاتی، و برای املاک درآمدزا، ذخایر هزینه‌های سرمایه‌ای و احتمالات توسعه، یک مزیت اضافی است.

روی هم رفته، این معیارها به اعتبارسنجی قابلیت اجرای پروژه، افزایش احتمال موفقیت و کاهش خطر عدم پرداخت که می‌تواند بازپرداخت سرمایه سرمایه‌گذار EB-5 را به خطر بیندازد، کمک می‌کنند.

ج. ساختار آبشاری (اولویت جریان نقدی)؛ تعهد/محدودیت‌های منفی

بررسی‌های لازم در مورد EB-5 باید بر اولویت بازپرداخت‌ها، نحوه برخورد با سود انباشته در طول عملکرد ضعیف، نرخ بهره پیش‌فرض و اینکه آیا شرایط وام اجازه توزیع سهام قبل از پرداخت کامل EB-5، از جمله هرگونه سود پرداخت نشده معوق را می‌دهد یا خیر، متمرکز باشد. توسعه‌دهنده‌ای که سهام خود را در سطح پایین‌تر از EB-5 در آبشار نگه می‌دارد، نباید تا زمان بازپرداخت کامل وام EB-5 هیچ توزیعی دریافت کند.

به همین ترتیب، تعهد منفی مانع از آن می‌شود که وام‌گیرنده وثیقه‌های ارشد جدیدی را که EB-5 را رقیق می‌کنند، قرار دهد. بررسی‌های لازم باید هیچ بدهی اضافی بدون رضایت سرمایه‌گذار، هیچ وثیقه دومی قبل از EB-5 که وثیقه آنها را رقیق می‌کند و محدودیت‌های وثیقه‌گذاری متقابل را نشان ندهد. و در نهایت، شرایط وام باید فروش دارایی‌هایی را که موقعیت EB-5 را تضعیف می‌کنند، ممنوع کند.

د. سابقه توسعه‌دهنده/مرکز منطقه‌ای

در این دسته، ما بررسی می‌کنیم که توسعه‌دهنده چند پروژه مرتبط با EB-5 را تکمیل کرده است. ما همچنین سابقه پروژه‌های مشابه را از نظر نوع، اندازه و جغرافیا در نظر می‌گیریم. ما هم مرکز منطقه‌ای و هم قدرت ترازنامه، نقدینگی، نکول‌های گذشته، دعاوی و ورشکستگی‌های توسعه‌دهنده را تأیید می‌کنیم. ما همچنین سابقه آنها را بررسی می‌کنیم: تعداد دادخواست‌های I-526E ثبت و تأیید شده، کارت‌های سبز صادر شده، تأییدیه‌های I-829 و در نهایت، تعداد سرمایه‌گذارانی که بازگشت کامل سرمایه را دریافت کرده‌اند.

هنگام ارزیابی قدرت یک ساختار EB-5، ما ماهیت ضمانت‌های آن را نیز بررسی می‌کنیم. این ضمانت‌ها شامل ضمانت رد I-526E می‌شود که مشخص می‌کند آیا فقط ردهای مربوط به پروژه را پوشش می‌دهد یا ردهای منبع وجوه را نیز شامل می‌شود؛ ضمانت‌های تکمیل ساختمان؛ و در موارد نادر، ضمانت‌های پرداخت شخص ثالث. مورد دوم، که در آن یک نهاد خارجی دارایی‌هایی فراتر از دارایی‌های مرتبط با پروژه را وثیقه می‌گذارد، غیرمعمول اما بسیار ارزشمند است.

سلب مسئولیت: نظرات بیان شده در این مقاله صرفاً نظرات نویسنده است و لزوماً بیانگر نظرات ناشر و کارکنان آن نیست. یا شرکت های وابسته به آن اطلاعات موجود در این وب سایت به عنوان اطلاعات عمومی در نظر گرفته شده است. این مشاوره حقوقی یا مالی نیست. مشاوره حقوقی یا مالی خاص فقط می تواند توسط یک متخصص دارای مجوز با آگاهی کامل از تمام حقایق و شرایط موقعیت خاص شما ارائه شود. قبل از شرکت در برنامه EB-5 باید با کارشناسان حقوقی، مهاجرتی و مالی مشورت کنید. تمام سوالاتی که پست می کنید در دسترس عموم قرار خواهند گرفت. اطلاعات محرمانه را در سوال خود وارد نکنید.